Первичный дефицит

Сентябрь принес в область не только похолодание, но и очередное повышение цен  на первичном рынке.

— Еще в августе средняя цена на квадратный метр нового жилья в Благовещенске варьировалась от 80 до 85 тысяч рублей. Сейчас средний ценник — 85—95 тысяч рублей, — комментирует эксперт дома недвижимости «Геометрия» Юлия Горкина. — При этом самые дефицитные квартиры — именно те, которые продают как «первичку». Дело в том, что часть застройщиков предлагают новые квартиры с черновой отделкой, но покупать вы их будете у физического лица, и официально такое жилье относится к вторичному рынку. На него не распространяются льготные ипотечные программы. Таких объектов тоже не хватает на рынке, но с «первичкой» в Благовещенске — самый острый дефицит.

Основная причина повышенного интереса к новому жилью — небольшая переплата по ипотечному кредиту. Так, обладатели дальневосточной ипотеки могут взять квартиру с переплатой всего в 2 процента годовых (а многие банки снижают этот показатель еще на 0,5—1 процент), однако найти подходящее жилье в реальности непросто. Кроме того, есть программы для семей с детьми под 5 и под 6 процентов. Все остальные могут взять квартиру на «первичке» под 6,5 % годовых по программе «Господдержка-2020».

— Сегодня на первичном рынке Благовещенска около 300 квартир. А покупателей в несколько раз больше. И это не только Благовещенск: к нам обращаются люди со всей области, ведь в других амурских городах купить первичное жилье сегодня негде. Есть и клиенты из других регионов. Представьте, насколько высока конкуренция среди потенциальных новоселов, если в новом ЖК «Ломоносов» от АНК весь стояк двухкомнатных квартир с первого до последнего этажа раскупили за полтора дня с начала продаж. При этом дом сдадут в 2023 году, — говорит Юлия Горкина. — Сегодня типичная ситуация: люди смотрят объект на «первичке», приходят через день-два, а его уже продали.

Доступные варианты

Самые дешевые квартиры на «первичке» сегодня предлагает  «Амурстрой». У него можно приобрести квартиры в двух домах в 404-м квартале (район Игнатьевского шоссе — Василенко), сдача дома — в 2022 году. Стоимость квадратного метра — 77 тысяч рублей. «Однокомнатные квартиры разобрали, остались «двушки» и «трешки», —  рассказали АП в отделе продаж компании «Амурстрой». — Всего около 50 квартир».

В двух кварталах от него вариант чуть дороже: «Благовещенскстрой» возводит дом в микрорайоне Тепличном. «Он будет сдан в эксплуатацию в третьем квартале 2022 года. Здесь стоимость квадрата от 78 до 80 тысяч рублей, — комментирует специалист по работе с участниками долевого строительства и продажи недвижимости «Благовещенскстрой» Ксения Гончарук. — Осталось несколько десятков квартир». Еще один дом в Тепличном строит «Мегатек-Строй-Инвест». Сдача в эксплуатацию запланирована на май 2022 года. Стоимость «квадрата»— 78 тысяч рублей. В продаже осталось около 20 квартир.

Самый большой выбор на сегодняшний день в компании «АНК»: в прошлом месяце стартовала продажа жилья в ЖК «Ломоносов». В новом доме раскупили уже четверть квартир, однако еще около 150 квартир свободны. «Сдача объекта — второй квартал 2023 года. Стоимость квадратного метра — 88 тысяч рублей, квартиры на первом этаже продаются по 86 тысяч за «квадрат», — прокомментировала специалист отдела продаж недвижимости компании «АНК» Юлия Темрязанцева. — Кроме того, у нас остались три квартиры на первом этаже в ЖК «Алые паруса».

Центр всегда в цене

Чем ближе к центру Благовещенска, тем выше цены. Так, квартиры в доме в районе Шевченко — Забурхановской от «Благовещенскстроя», который будет готов к концу 2021 года, стоят 91 тысячу рублей за «квадрат». В продаже осталось порядка 70 квартир.  

Еще 20 квартир готова предложить покупателям компания «Содружество», которая возводит комплекс из четырех домов в районе Чайковского — Северной, жилье продается в одном из них. Стоимость «квадрата»— 90 тысяч рублей.

Большой разбег цен у компании «Суперстрой». Дом на Политехнической — Ленина был сдан в 2018 году. Сегодня квартиры здесь стоят от 90 до 110 тысяч за квадратный метр. Цена зависит от размера квартиры и этажности дома. Пять квартир остались вакантными в «Доме на набережной» у строительной компании «САР». Стоимость квадратного метра — 125—130 тысяч рублей, размеры квартир от 72 до 103 «квадратов».

В целом, 300 квартир на город с населением в 200 тысяч (плюс покупатели из других городов и районов области) — это действительно немного. И чем меньше вариантов остается, тем выше градус паники у будущих новоселов. Что в принципе типично для конца года: люди хотят заключить сделку до января. Подстегивает покупателей и то, что самая доступная программа «Господдержка-2020» заканчивает свое действие в конце октября. Ну а чем выше спрос, тем быстрее растут цены.

На вопрос, что выгоднее, взять жилье сейчас или через полгода, риелторы не дают однозначного ответа. После новогодних праздников спрос традиционно падает. Кроме того, в следующем году объемы вводимого жилья, по прогнозам, будут процентов на 30 выше, чем в этом. Снизит ли это цены? Скорее всего, нет — просто сдержит рост: в условиях свободного рынка запретить поднимать ценник на товар, который пользуется высоким спросом, власти просто не могут.

Цены в микрорайоне сравнялись с центром Благовещенска. Причина — большое количество новых домов в микрорайоне, где традиционно ценник выше, чем в 30-летних панельках, из которых в основном и состоит центр. Вторая причина — Тепличный, где «вторичка» стоит от 100 до 120 тысяч за квадрат. Это объясняется тем, что официально земля относится к Благовещенскому району, а значит, здесь можно купить уже благоустроенную квартиру с ремонтом по «Дальневосточной ипотеке».

Цены на новостройки в разных городах России

Ситуация с ростом цен на первичном рынке в Благовещенске не уникальна: застройщики повышают цены на жилье по всей России. Так, согласно исследованию экспертов федерального портала «Мир квартир», из 70 городов с населением более 300 тысяч человек цены на первичном рынке выросли в 64, в пяти — снизились, а в одном городе остались на том же уровне. Больше всего ценники на новостройки подскочили в Иркутске, Омске, Москве, Владивостоке и Томске. Снизились цены в Магнитогорске, Самаре, Кургане, Владикавказе и Грозном. Благовещенск со средней ценой в 90 тысяч за «квадрат» на первичном рынке оказался бы на  восьмом месте среди городов России с самой дорогой «первичкой», однако в список его абсолютно незаслуженно не включили: эксперты «Мира квартир» оценивали города с населением от 300 тысяч человек, а амурская столица до этой цифры недотягивает. Однако это вовсе не смущает застройщиков и не мешает столице Приамурья удерживать лидерские позиции в стране по ценам на жилье. 

«Квартиры стоят дорого, потому что их покупают»

 — Почему квартиры на «первичке» стоят так дорого? Ответ только один: потому что их покупают, — отмечает эксперт рынка недвижимости Константин Борисов. — Но очень хочется сказать застройщикам: «Это уже не смешно». Рост цен, конечно, явление повсеместное. Однако еще два года назад стоимость жилья на первичном рынке была 55—65 тысяч за «квадрат». Застройщики ссылаются на рост доллара и евро, увеличение цен на строительные материалы, с этой весны — и на нехватку рабочих из-за закрытых границ. Однако затраты не выросли в два раза, зато выросли аппетиты.

На самом деле, главная причина — резкий дисбаланс между спросом и предложением, уверен эксперт. Причем разница образовалась быстро, в основном из-за двухпроцентной ипотеки. А новое жилье — не тот товар, которым можно легко наводнить рынок. Конкуренция здесь растет медленно, и пока спрос превышает предложение, стоимость квартир тоже будет расти.

— Показательно то, что еще пару лет назад в топе наравне с «однушками» были «двушки». Это говорит о том, что многие люди брали жилье для себя, то есть при реальной необходимости улучшения жилищных условий. Сегодня же однокомнатные вырвались вперед — а именно эти квартиры чаще всего берут в качестве инвестиции. Как правило, это люди, которые осознают, что два процента — рассрочка, особенно на фоне ежегодной инфляции. Следовательно, спрос будет держаться, пока есть возможность покупать в кредит с минимальной переплатой, — прогнозирует Борисов.

При этом продавать свои новостройки как первичное жилье сами застройщики не спешат.

— И дело тут не только в сложности оформления эскроу-счетов. Продажа от физлица, когда черновая квартира юридически является «вторичкой», позволяет компаниям существенно экономить на налогах. Зато «первичка» имеет высокий спрос. Большинство застройщиков самые «вкусные» квартиры — максимально удобные планировки, самые популярные этажи — продают как вторичное жилье. Или как «первичку», но с сильным занижением официальной стоимости (то есть купить ее в ипотеку могут только люди с большим первоначальным взносом), — объясняет эксперт в сфере недвижимости. — А менее популярное жилье оформляют как первичное. Кроме того, обладателям льготных ипотек не стоит рассчитывать на акции и скидки. Они тоже распространяются на тех, кто платит наличкой (а значит, готов занизить официальную стоимость квартиры в договоре) или согласен покупать новую квартиру в качестве вторичного жилья.

Покупатели за 10 миллионов

На фоне высоких цен на «первичку» интересной выглядит тенденция последнего года: высокий спрос на квартиры на вторичном рынке с ценой в районе 10 миллионов рублей. «Если на рынке Благовещенска появляется жилье в элитном доме или комплексе повышенного комфорта, с дорогим ремонтом и соответствующим ценником в 9—11 миллионов, такие квартиры разлетаются очень быстро, — комментирует эксперт дома недвижимости «Геометрия» Юлия Горкина. — Еще год назад столь высокого спроса на жилье такого класса не было».

«Вторичка» не уходит на второй план

Высокая цена квартир в новостройках диктует стоимость жилья на вторичном рынке. Причем сегодня квартира в хорошем доме с ремонтом стоит примерно столько же, сколько черновая такой же квадратуры в доме, который сдадут через пару лет.  

На вторичный рынок идут те, у кого нет средств на первоначальный взнос. Как показывает практика, большинство покупателей «вторички» — люди с зарплатами до 50 тысяч рублей. «Вторичку» в первую очередь рассматривают и люди в возрасте.

— Средняя цена на вторичном рынке к началу осени поднялась до 85—87 тысяч за «квадрат», — комментирует Юлия Горкина. — В среднем однокомнатная квартира с хорошим ремонтом и площадью около 40 «квадратов» стоит порядка 4 миллионов рублей. В домах, которым по 30 лет — около 3,2 миллиона. Это «однушки» и «двушки» площадью от 33 до 40 «квадратов».

Те, кто идет на вторичный рынок, чаще всего готовы переплачивать за ремонт. «Убитую» квартиру даже со скидкой продать гораздо сложнее. Как правило, ее покупают именно с целью ремонта и перепродажи. Кстати, из-за роста цен на первичном рынке владельцы квартир на «вторичке» меньше торгуются. Еще полгода назад при сделке цена уменьшалась в среднем на 10—15 процентов, а сейчас уступить готовы обычно не больше 5 процентов.

«Объявления на «Авито»  — не показатель»

В основном при определении цены продавцы сравнивают объявления с другими предложениями. Однако сайты не всегда показывают объективную картину.

— Зачастую бывает так: смотрите на «Авито» свой дом, а там 30 квартир стоят на продажу. При этом продают жилье всего пара соседей. Это не глупые повторы от риелторов, а продуманная схема, — рассказывает Константин Борисов. — Иногда стоимость квартиры необходимо завысить. Происходит это в том случае, если у человека нет средств на первоначальный взнос. Тогда в договоре прописывается, что квартира стоит не два миллиона, как в реальности, а 2,2 миллиона. И якобы эти 200 тысяч покупатель продавцу уже отдал. В таком случае размер самого кредита равен полной стоимости покупаемого жилья. На первичном рынке такое редко удается провернуть: ценник от застройщика прозрачный. А вот «вторичка» имеет больший диапазон цен, ведь учитывается не только площадь квартиры, но и ремонт. Однако банк не любит выдавать кредит человеку, у которого нет первоначального взноса. По статистике, такие люди чаще допускают просрочки по оплате ипотеки. Чтобы понять, насколько оправданна цена квартиры на рынке, специалисты банков открывают все тот же «Авито» и смотрят аналогичные объявления. Если в этом доме и нескольких близлежащих стоимость «квадрата» примерно такая же — значит цена рыночная. Вот поэтому некоторые риелторы перед сделкой с завышением создают фейковые объявления (как правило, от 10 до 20 штук) и таким образом «поправляют» среднюю цену на рынке.

Сочи вместо Благовещенска

«Цена «квадрата» на первичном рынке в столице Приамурья сегодня догнала Сочи, — комментирует Юлия Горкина. — И все больше благовещенцев, для которых покупка недвижимости — долгосрочная инвестиция, делают выбор в пользу города у моря. Конечно, средняя стоимость жилья на первичном рынке в Сочи выше, но если взять строящуюся квартиру на стадии котлована, цена «квадрата» будет около 90—100 тысяч рублей. При этом недвижимость у моря всегда можно сдать или ездить туда на отдых».

Возрастная категория материалов: 18+