Почему дорожают съемные квартиры: причем тут ипотека и каких цен на аренду ждать в Благовещенске

Фото: freepik.com

Ипотечное влияние

— Год назад я сдала однокомнатную квартиру в микрорайоне Благовещенска за 22 тысячи рублей молодой паре. Этим летом они взяли ипотеку и съехали. Я промониторила «Авито» и выставила ценник уже в 26 тысяч. Через два часа квартиру снял молодой человек. Через месяц он съехал. Я подумала и поставила 29 тысяч — и всё равно желающие заехать нашлись меньше чем за сутки. Я не знаю, что происходит, но честно — эта тенденция мне нравится, — признается благовещенка Алина, попросившая не указывать ее фамилию.

Действительно, этой осенью цены на арендное жилье поднимались каждые несколько недель. Еще в августе студию в Благовещенске можно было найти от 19 тысяч рублей, в сентябре — уже от 20 тысяч. Сейчас ценник на гостинки в городе стартует от 23 тысяч рублей. Верхняя планка — 30–35 тысяч.

Дело в том, что раньше серьезное влияние на арендный рынок оказывала ипотека. В начале 2000‑х, когда рынок жилищного кредитования только развивался, ипотечные ставки были довольно высокими, покупать в кредит жилье было дорого, поэтому амурчане прибегали к ипотеке, чтобы действительно решить свой жилищный вопрос.

Ипотечного жилья на арендном рынке было совсем немного — в основном квартиры, которые достались по наследству или были куплены. Из расходов в этом случае — очень скромный налог на недвижимость и коммунальные услуги. Поэтому стоимость аренды формировалась исходя только из аппетитов хозяина жилья. Соответственно, владельцы могли себе позволить выставить небольшой ценник или сделать скидку конкретному арендатору, если человек вызывал доверие или снимал длительное время без проблем.

История съёма

Однако чуть больше пяти лет назад ситуация изменилась: в России начало развиваться льготное ипотечное кредитование. Кредиты с пониженной ставкой сначала выдавали по программе «Господдержка на новостройки», затем появилась семейная ипотека для супругов с двумя детьми. Ну а с конца 2019 года в Приамурье пришла дальневосточная ипотека.

— Появление льготных ипотек серьезно изменило рынок арендного жилья, потому что с 2020 года начал набирать популярность тренд «инвестиционные квартиры». Люди, которые могли взять жилье в кредит под низкую процентную ставку, начали покупать квадратные метры не для того, чтобы решить свой жилищный вопрос, а в качестве вложения средств, — рассказывает амурский риелтор Вадим Васильев, который раньше занимался арендной недвижимостью. — Помните слоганы банков: своё жилье по цене аренды? Это правда: например, два года назад однокомнатная квартира стоила порядка пяти миллионов рублей: если взять эту сумму в кредит по ДВ-ипотеке — получалось около 25 тысяч рублей в месяц. Арендная «однушка» тогда же выходила порядка 21–23 тысяч.

То есть, если у покупателя есть деньги на первоначальный взнос и ремонт (по льготной ипотеке можно взять только первичное жилье), он мог взять ипотеку и затем за счет денег от арендатора гасить ежемесячные платежи.

— Эта категория арендаторов — владельцы ипотечных квартир — иная. Самое главное отличие — они стремятся «отбить» всю сумму кредитного платежа за счет аренды. То есть ниже того, что от них ежемесячно требует банк, они опускаться не будут, — говорит Вадим Васильев. — Одно дело, когда квартира просто в твоей собственности, как это было раньше: можно не гнаться за ценой, здесь в первую очередь владелец думает о сохранности недвижимости. Он готов идти навстречу съемщикам и сдавать дешевле, чтобы арендатор, в свою очередь, «держался» за квартиру и бережно к ней относился. А вот владельцам «ипотечных» квадратных метров придется нести убытки (вкладывать свои деньги в ипотечный платеж), если сумма аренды будет ниже ипотечного платежа. И на это, как правило, никто не согласен.

Всё вместе влияет и на рост цен арендного жилья: стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке всё время растет. Следовательно, растет и сумма ипотеки, в итоге — размер ипотечного платежа; а значит каждая новая выходящая на съемный рынок арендная квартира будет стоить дороже предыдущих, ведь владельцу нужно компенсировать свой банковский платеж.

Роль ключевой ставки

И всё же эта осень показала не «стабильный рост», а настоящий скачок на рынке арендного жилья. На это, пусть и неявно, повлиял еще один фактор — ключевая ставка. В начале этого года она была на уровне 7,5 процента. Стандартная ипотека (которую берут те, кто не может стать участником льготных программ), как правило, на 2–3 процента выше этой ставки.

В июле ключевая ставка поднялась до 8,5 процента, в августе — сразу до 12,5, а в сентябре — до 13 процентов. С начала октября она остается на уровне 15 процентов. Как следствие — сегодня базовая, обычная ипотека стартует от 16,5  % годовых. Ежемесячные платежи становятся очень дорогими или вообще неподъемными для амурчан.

— Получается, что квартиры для людей, которые берут ипотеку, стали менее доступны: стандартная ипотека почти неподъемная, а по льготным программам повысили первоначальный взнос с 15 до 20 процентов, — рассказывает известный благовещенский риелтор Валентина Кулага. — То есть благовещенцев, которые сегодня смогут купить квартиру в ипотеку, стало меньше, а арендаторов — больше. Больше спрос — выше цена. Всё это и привело к осеннему скачку стоимости на рынке арендного жилья.

Арендные перспективы

Дефицита квартир на рынке арендного жилья в Благовещенске сегодня нет, но и о перенасыщении рынка говорить не приходится. При этом разбег цен очень большой. Стоимость аренды однокомнатной квартиры — это самый популярный запрос в городе — варьируется от 20 до 60 тысяч рублей. Самые дешевые варианты, как правило, без мебели и техники, иногда — и без ремонта. Либо с высокими требованиями: например, оплата за три месяца сразу, сдача только одинокой девушке без вредных привычек и запрет приводить в квартиру гостей.

— Больше всего востребованы квартиры в стиле white box (белая коробка) — этой тенденции уже несколько лет, но популярности она не теряет, — отмечает риелтор Валентина Кулага. — Это светлые однотонные обои, белая или светлая мебель, в общем — ремонт в стиле IKEA. В центре и в микрорайоне квартиры дороже, чем в отдаленных локациях, но в целом в первую очередь арендатор ориентируется на цену.

Будут ли дорожать арендные квартиры? Да. Вопрос — насколько сильно. «Многое будет зависеть от ситуации с ипотекой. Жильё в кредит — это альтернатива съёму, чем эта альтернатива доступнее, тем больше приходится сдерживать аппетиты арендодателям, — говорит Вадим Васильев. — Если ключевая ставка останется на том же уровне, что и сегодня, обычная ипотека людям будет практически недоступна. А по льготным программам первоначальный взнос со следующего года вырастет до 30 процентов, что тоже сократит количество тех, кто сможет ее взять. При таком раскладе к концу следующего года однокомнатные квартиры имеют все шансы «подрасти» до 40 тысяч в месяц».

Самую дорогую квартиру в Благовещенске можно снять за 150 тысяч

Аренда четырехкомнатной квартиры в центре Благовещенска на 10-м этаже на улице Горького обойдется в 150 тысяч рублей — это самое дороге предложение на рынке долгосрочной аренды в Приамурье. Площадь квартиры — 140 «квадратов». «Дизайнерский ремонт. Вместительная кухня-гocтинaя, четыре спальни, два санузла, две гардеробные комнаты», — сообщает автор объявления. И добавляет, что на фото — только одна комната, а остальные он готов показать только реально заинтересованному арендатору. Залог, кстати, — тоже 150 тысяч рублей. «Не упусти», — советуют потенциальным съемщикам.

Мифы об арендном рынке и самая нелюбимая категория съемщиков

Несправедливость: если у вас есть домашние животные, снять квартиру будет гораздо сложнее. Фото: wallpaperflare.com

Один из популярных мифов у благовещенцев звучит так: «в городе строят так много новых домов, что скоро арендаторов не хватит: владельцам придется скидывать цену». Пока эта теория себя не оправдывает: во‑первых, не стоит забывать, что Благовещенск — один из немногих муниципалитетов в Амурской области, который прирастает населением.

Во-вторых, пока статистика показывает только рост цен: а значит, что избытка арендного жилья на рынке сейчас нет.

— Если мы говорим про дефицит съемного жилья или арендаторов, то нужно понимать, что у разных категорий квартиросъемщиков разная ситуация, — объясняет риелтор Валентина Кулага. — Любимая категория арендодателей — молодой человек или девушка, можно — семейная пара, но без детей и домашних животных, с местной пропиской. Таким всегда стремятся сдать квартиры в первую очередь.

Именно эти категории обычно и забирают самые выгодные предложения на рынке. А вот остальным приходится гораздо сложнее.

Проблемы арендаторов

— Мы продали нашу «однушку» и взяли в ипотеку трехкомнатную квартиру, но дом сдадут только зимой, — делится своей проблемой жительница Благовещенска Елена Бакулина. — Начали искать жилье — и оказались в безвыходной ситуации. Варианты до 30 тысяч рублей в месяц — мы смотрели однокомнатную — нам просто недоступны. У нас пятилетний ребенок, а еще кошка. Люди либо поднимают аренду на несколько тысяч за сына и животное, либо сразу отказываются сдавать. Повышают залог в два раза и предупреждают, что его не вернут, если будет хоть небольшой «косяк» с ремонтом. Мало того, что найти для залога 30–40 тысяч очень непросто, так попробуй докажи потом, что эта царапина или полоса на обоях уже были до тебя. А значит — никакой гарантии, что залог вернут. Если ценник на квартиру невысокий — либо нет мебели, бытовой техники, либо условия странные, вроде «мы будем иногда приезжать сюда мыться». Когда мы поняли, что в нашем случае придется отдавать за «однушку» больше 40 тысяч в месяц, просто съехали к маме и теперь ждем сдачи нашего дома.

Деньги за обман

Сложно найти жилье тем, кто планирует жить недолго, а таких съемщиков тоже немало. В Благовещенске хватает учебных заведений: заочники регулярно ищут жилье на время сессий. Столица Приамурья популяр на и у тех, кто приезжает в город для лечения (кстати, в топе — амурская стоматология). Еще одна категория — вахтовики из других регионов, которые работают на объектах в Приамурье. Они снимают жилье на межвахтовый период. Как правило, во всех этих случаях срок — от пары недель до 1–2 месяцев.

Именно из‑за этих категорий благовещенские арендаторы последнее время пишут в объявлениях: «Долгосрочная аренда. Если срок проживания меньше полугода, залог не возвращается».

— Люди не хотят платить посуточную аренду, ведь она значительно дороже, и начинают врать владельцу, что снимут на длительный срок. А потом съезжают через месяц. И ты снова выставляешь объявление (а «Авито» каждый раз берет полторы тысячи рублей), отмываешь после квартиранта жилье, показываешь новым владельцам, — объясняет благовещенка Мария, которая уже три года сдает однокомнатную квартиру, которую она взяла с помощью дальневосточной ипотеки. — Длительная аренда не просто так дешевле посуточной! Я получаю меньше с этой недвижимости, но и тратить хочу меньше времени и сил. Поэтому да, я тоже честно предупреждаю: съём от полугода, съедете раньше — залог не верну.

Самая же нелюбимая категория владельцев арендных квадратов — лица без гражданства.

— Чаще всего это гастарбайтеры, которые живут временно и к жилью относятся соответствующе. Но самое главное — они зачастую обманывают с количеством проживающих. Сдал одному, приходишь за оплатой — а на пороге восемь пар тапочек, — говорит Валентина Кулага. — Это действительно распространённая проблема. Как правило, этой категории соглашаются сдавать жилье только самого бюджетного уровня с минимальным ремонтом в стиле «уже не жалко».

Как мошенники обманывают арендаторов

Основной источник данных о съемных квартирах — сайты объявлений. Несколько лет назад они вытеснили риелторов с этого рынка. «В чем была ценность агентств по аренде жилья — у них была база квартир. Риелторы собирали данные: бумажные объявления, сарафанное радио, газеты. Затем все люди начали пользоваться сайтами. Это та же база данных, только доступ есть у любого желающего, бесплатно. Да, риелтор может взять на себя работу посредника: обзванивать объявления, подбирать вариант, который понравится заказчику. Но спрос на такие услуги единичный. И вознаграждение в несколько тысяч — не слишком интересно и самим риелторам. Так что с аренды специалисты на этом рынке переключились на помощь при продаже и покупке недвижимости», — говорит Вадим Васильев.

Ушли риелторы — ушли и фейки. «Каждое объявление стоит полторы тысячи рублей. Какой смысл «заманивать» клиента, если расходы довольно высокие, а выгода, если сделка состоится, — несколько тысяч рублей», — говорит риелтор Валентина Кулага.

Однако столкнуться с ненастоящими объявлениями всё равно можно — как правило, их публикуют мошенники. «Схема простая, — рассказывает благовещенец Александр, который в октябре искал квартиру для съёма и сам едва не попался на уловку мошенников. — Видишь объявление с очень привлекательной ценой. Квартира хорошая, мебель и техника есть, район — всё отлично. Цена ниже рынка, но не прям в три раза — наверное, для правдоподобия. Общаться с продавцом можно только с помощью сообщений. Написал — автор ответил, что квартиру сдаёт, но сейчас находится в командировке. Показывать будет после возвращения, на следующей неделе. Если же я хочу успеть посмотреть и снять ее первым — нужно внести залог: 5 тысяч рублей. Я чуть было не повёлся — выгодно, надо успеть взять, и залог небольшой вроде — но решил сначала попросить скинуть документы на жилье. После этого меня кинули в «блок».

Александр пожаловался на объявление агрегатору, и вскоре оно пропало. Однако подобные объявления время от времени снова всплывают на сайтах.

Комментарий

Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»:

— По данным «Авито Недвижимости», где представлена самая большая база объектов в России, по итогам третьего квартала нынешнего года средняя арендная ставка квартир в Благовещенске составила 28 тысяч рублей. Динамика цен в сравнении с третьим кварталом 2022 года — плюс 7,7  % (на две тысячи рублей больше). В первую очередь на конкретный ценник квартир одинаковой комнатности влияет удаленность от центра города: приближенные к нему объекты обычно выставляются по более высокой арендной ставке. Кроме того, две квартиры одинакового метража могут стоить по‑разному за счет наличия или отсутствия ремонта. Если же в двух квартирах схожий ремонт и одинаковый метраж — важны дата постройки и состояние дома. Ставки на квартиры, в которые можно заселяться с животными, бывают выше — это можно объяснить более высокими рисками износа мебели, обоев и других предметов быта.

Возрастная категория материалов: 18+