Возвращение в «человейники»: почему покупка загородного дома амурчанам теперь не по карману

Первые ласточки: как льготная ипотека захватила ИЖС

«Свой дом по цене однушки» — такой лозунг был актуален на рынке недвижимости в Приамурье последние несколько лет. Вообще загородные дома (речь о комфортабельных коттеджах с коммуникациями, а не пятистенках с удобствами во дворе, конечно) последние десятилетия могли себе позволить только состоятельные амурчане. Дом всегда стоил дороже квартиры. Ситуацию коренным образом изменила доступная ипотека.

Причем квартиры в ипотеку люди активно стали брать последние лет пятнадцать — после того, как ставки по жилищным кредитам стали приемлемыми и упростилась схема выдачи (банки перестали требовать стопку документов для оформления договора). Ну а с 2019 года, когда начали появляться льготные ипотеки, жилье в кредит и вовсе стало нормой для большей части амурчан.

Бум на рынке первичного жилья (а льготные ипотеки работали в первую очередь именно на первичке) не обошел стороной и загородные дома — после того, как субсидируемые жилищные займы распространили и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

— До 2015 года взять ипотеку на частный дом было практически нереально. Поэтому люди либо строили сами, либо, если позволял доход — покупали такие коттеджи за наличку. Соответственно, это был довольно небольшой слой амурчан, — говорит амурский риелтор Анна Карпова. — Затем банки начали выдавать кредиты на покупку домов. Но ставки по ипотекам на ИЖС были на несколько процентов выше, и далеко не все можно было взять в ипотеку даже под такой процент.

Первые льготные ипотеки — семейная, дальневосточная — распространялись в первую очередь на квартиры. Однако условия регулярно менялись и в итоге в 2020 году амурчане начали покупать в кредит уже и дома.

— Сначала это были единичные сделки на рынке Благовещенска, но потом банки отработали схемы и стали более охотно выдавать жилищные кредиты не только на готовые дома, но и на строящиеся, — продолжает Анна Карпова. — Люди видели, что это реально — взять дом в ипотеку, и интерес к таким покупкам начал расти в геометрической прогрессии. Причем и по дальневосточной, и по семейной, и по сельской ипотеке, и даже по программе господдержки можно было приобрести как готовый дом, так и взять деньги и построить коттедж самостоятельно или с привлечением подрядчиков.

Расцвет домовладельцев

Подстегивали развитие рынка загородной недвижимости и еще два фактора.

Первый — пандемия. Люди стали меньше путешествовать, многих локдаун заставил пересмотреть отношение с собственной жилплощади.  В итоге все больше людей хотели иметь не просто квадратные метры в многоэтажке, а свой маленький мир — с бассейном, садом, огородом, газоном, зоной барбекю и другими прелестями загородной жизни.

Второй — рост стоимости квадратного метра на первичном рынке. Напомним, если пять лет назад, в 2019 году, квадратный метр в строящемся доме стоил 60-70 тысяч рублей, то сегодня — 140-200 тысяч. Рынок загородной недвижимости начал развиваться позже, поэтому и ценник там хоть и поднимался, но все же не так активно.

Удовлетворять спрос амурчан кинулись десятки застройщиков: количество строительных компаний, ИП и просто физлиц, которые возводили частные дома, росло как грибы после дождя. При этом если возведение многоквартирных домов контролируется нормами и надзорными органонами, то качество стройки частных коттеджей зависело лишь от добросовестности таких строителей. Но даже риск купить некачественный дом не останавливал амурчан: ведь площадь загородной недвижимости в среднем за ту же цену была в полтора раза больше, чем квартиры.

Так, например, в 2023 году однокомнатные черновые квартиры в Благовещенске стоили порядка 5-6 миллионов рублей. И столько же — небольшой, порядка 60 квадратных метров дом с двумя спальнями и кухней-гостиной. При этом максимальная стоимость кредитов по льготным ипотекам оставалась неизменной — шесть миллионов.

Застройщики, которые продавали квартиры, не могли существенно сократить стоимость квадратного метра — опять же из-за того, что возводить дома они должны были согласно требованиям. Поэтому сокращались площади квартир — в многоэтажках увеличивалась доля малогабаритного жилья — студий и однушек, а двушки и трёшки уменьшались в размерах.

А вот застройщики частных домов, не связанные законодательным обязательством строить дома качественно, экономили как хотели.

— В первую очередь снизить затраты позволяет это сокращение площади участков: если в начале 2020-х дома в основном строили на 8—10 сотках, то теперь — на четырех-шести, — рассказывает эксперт агентства недвижимости «Полезные люди» Валерий Глазков. — Также дома стали все чаще строить меньше площадью — уже не 90-100 квадратов, а 60-80. Сегодня найти дом с гаражом на первичном загородном рынке практически нереально: он не будет востребованным из-за цены. Также застройщики экономят, отказываясь от заборов, используют более дешевые материалы для утепления, фасадов домов и так далее.

Ипотека для избранных

Но не успели амурчане привыкнуть к хорошему, как доступность кредитов на загородные дома начала падать. Причина — «закручивание гаек» на рынке льготных ипотек.

— Сначала закончила свое действие ипотека с господдержкой. По весне у нас был наплыв клиентов, у которых был одобрен этот кредит — люди старались до июля, до конца действия программы, успеть купить себе дом по выгодной ставке — к тому времени она составляла порядка восьми процентов, — рассказывает эксперт агентства недвижимости «Этажи» Николай Лозовой. — Сельская ипотека сейчас официально работает, но лимиты исчерпаны, и пока заявки людей стоят на паузе. Есть информация о том, что, скорее всего, по данной программе введут ограничения: нельзя будет взять сельскую ипотеку в радиусе 50 километров от Благовещенска. А большинство домов покупаются в Приамурье именно в окрестностях столицы области.

Сейчас осталось только две льготных программы, под которые можно взять дом — дальневосточная и семейная.

— По семейной этим летом обновили условия, и приобрести загородный дом с ее помощью стало почти нереально, — говорит Николай Лозовой. — Многие застройщики строят дома не как предприниматели, а как физлица — меньше налог, нет отчетности. Но продать его в этом случае можно только на вторичном рынке. А по семейной ипотеке теперь можно приобрести только певичку, причем от юрлица или индивидуального предпринимателя.

Как дома делали дешевле

Кроме того, последние годы амурчане активно брали льготные ипотеки не на готовый дом, а на строительство. В этом случае дом выходил дешевле в среднем на треть (в готовое жилье строители всегда закладывают больше маржи и учитывают стоимость земли — в случае строительства обычно участок у клиента уже есть). Однако если еще пару лет назад банк просто давал деньги заемщику и тот должен был после окончания строительства предоставить документы о том, что дом построен, то сейчас возводить дом в рамках семейной ипотеки должен аккредитованный застройщик, согласно всем правилам, и при этом использовать эскроу-счета.

— Во-первых, на этот эскроу-счет нужно положить первоначальной взнос — минимум 30 процентов от стоимости дома. А примерно у 80 процентов людей, которые хотят купить коттедж, своих денег нет, — говорит эксперт по недвижимости компании «Этажи». — И эти клиенты были вынуждены уйти с рынка. Во-вторых, застройщику нужно построить дом за свой счет и только после этого он получит деньги. То есть вложиться в дом и только через полгода вернуть свои средства с прибылью — не у всех компаний есть такая возможность.

Более того, раньше потратить ипотеку на строительство можно было на частично построенный дом: например, застройщик построил фундамент и часть стен, покупателю нравился объект, заключали сделку и уже выполненные работы «зашивали» в стоимость ипотеки.

— Сейчас так сделать нельзя. Если ипотека на строительство, банк даст деньги только на достройку объекта, — говорит гендиректор агентства недвижимости «АмурНедвижимость» Алексей Неежко. — То есть взять ипотеку на строительство жилого дома можно только в том случае, если ты будешь возводить дом с нулевого цикла. Причем контроль за возведением дома очень жесткий, вплоть до регулярных фото на каждом этапе с указанием геолокации, чтобы не было подмен.

«В последние месяцы очень много отказов по всем льготным программам»

Ужесточились и сами правила оформления семейной ипотеки. Теперь претендовать на нее в основном могут только семьи, где есть ребенок-дошкольник (раньше — если есть два ребенка или дошкольник). Теперь претендовать на нее при условии покупки от юридического лица, если в том или ином банке ещё не закончились лимиты. Но даже если человек получил предварительное одобрение, далеко не факт, банк даст ему деньги на выбранный дом.

— Отказов последние месяцы очень много по всем льготным программам. По семейной ипотеке закончились лимиты не так давно, но обещают пополнить, — говорит Николай Лозовой. — По дальневосточной условия более лояльны, там можно взять дом без первоначального взноса — застройщики идут на завышение (это фиктивная схема завышения стоимости жилья, которое позволяет обойти необходимость внесения первоначального взноса – Прим. авт.), но здесь сама программа далеко не всем доступна. В основном дом хотят купить семьи с детьми, и зачастую как минимум одному из супругов больше 36 лет.

В итоге к осени этого года количество покупателей на рынке загородной недвижимости упало, по оценкам риелторов, в полтора-два раза. А вот предложений, наоборот, максимально много — к осени застройщики обычно сдают дома: они начинают возводить их с мая, и строят в среднем два-три месяца. «Конкуренция огромная, потому что покупателей осталось совсем немного», — констатирует Лозовой.

В целом, по оценкам участников рынка недвижимости, больше 90 процентов покупателей домов использовали для сделок льготные ипотечные кредиты. Сегодня, по сути, из четырёх программ для загородных домов работает только одна — дальневосточная ипотека.

Самая желанная локация — Чигири: где и какие коттеджи продают сейчас

При этом выбор самих домов довольно большой. В первую очередь раскупают дома стоимостью в шесть миллионов. Найти за такую сумму объект довольно сложно, даже самые дешевые выставляют на продажу по цене от шести с половиной миллионов рублей. Это небольшой одно- или двухкомнатный дом площадью до 60 «квадратов» на участке земли в среднем порядка четырех соток. По сути — просто коробка без отделки на голом участке земли.

В основном строители используют либо газо- и пенополистеролблоки, либо каркасную технологию (финскую или канадскую), реже — кирпич. Дома из бруса практически не найти — дорогой и непростой в работе материал.

Самая желанная локация — Чигири, однако в самом дорогом районе этого села, вдоль улицы Василенко, стоимость участков доходит до четырех миллионов рублей. В среднем земля с более-менее нормальной доступностью и дорогой стоит порядка 2,5 миллионов за участок. Строительство домов на такой земле делает итоговую цену у дома неконкурентоспособной, поэтому сейчас дома в основном строят и продают в других, более дешевых локациях. Это Дворянская усадьба (седьмой километр Игнатьевского шоссе), Вадимово (десятый километр там же), Верхнеблаговещенское, Моховая Падь.

— Еще несколько лет назад люди даже не рассматривали Грибское, Волково, а сейчас готовы покупать там дома, поскольку ценник более приемлем, — говорит Николай Лозовой. — Все потому, что стоимость земли растет бешеными темпами. Еще пять лет назад участки по 16 линии (отдаленный район Благовещенска — Прим. ред.) стоили 300-400 тысяч рублей. Сейчас дешевле двух миллионов не найти.

Помимо локации, важный критерий при покупке домов — количество комнат. В идеале покупатели хотят три и кухню-гостиную. Последняя должна быть с французским окном и возможностью достроить там террасу.

Цена против качества

— Сейчас у застройщиков, у которых цена на дома чуть выше среднего по рынку, затишье. Востребованы объекты ценой до семи, максимум — семи с половиной миллионов. Также, в первую очередь, уходят дома с ремонтом — у людей, как правило, нет на это денег, — говорит риелтор, представитель строительной компании «Крепость 28» Олеся Капитоненко. — Наши дома в сегменте выше среднего — мы строим только из кирпича, перекрытия железобетонные, качественный фундамент. В результате дома всегда по стоимости выше массового предложения. По сложившейся практике активный спрос начинается в конце декабря, в феврале обычно не остается в продаже наших готовых объектов. Это связано со множеством причин, в том числе и с тем, что многие предприятия добывающей отрасли закрывают финансовый год и осуществляют расчеты с работниками. Повышение стоимости домов в сравнении с прошлым годом связано с тем, что цены на строительные материалы выросли до 30-40% по некоторым позициям. Значительно выросли расходы на оплату труда, стоимость земельных участков поднялась практически в два раза, также повышены тарифы на подключение к электроэнергии. Выбирая между ценой и качеством мы выбираем последнее.

Выдержать падение спроса и, как следствие, большую конкуренцию могут немногие. Часть застройщиков начинает уходить с рынка.

— У нас довольно маленький город, сарафанное радио хорошо работает — говорит эксперт «Этажей» Николай Лозовой. — Год человек дома строил, два — репутация сложилась, и если качество не очень хорошее, ему даже снижение ценника не поможет, особенно в условиях такой жесткой конкуренции.

«Все зависит от ставок по ипотекам»

— Ситуация парадоксальная — с одной стороны, желающих приобрести загородную недвижимость в Приамурье сегодня много, люди распробовали жизнь в своем доме. Но при этом купить такой дом могут теперь единицы, — говорит руководитель строительство компании «Исидор» Константин Круглик. — Обычная ипотека для большинства людей неподъемная — при ставке в 22 процента платеж даже за небольшой дом придется платить свыше ста тысяч рублей в месяц.

Последнее время все чаще в обществе звучали разговоры о том, что развитие рынка загородной недвижимости требует комплексной застройки. «Исидор» — один из самых крупных застройщиков в сфере ИЖС в Приамурье, именно эта компания возводит коттеджный поселок «Изумрудные холмы» в Вадимово. На 20 гектарах появятся дома, причем построенные не точечно, а согласно общего плана, компания готова сделать дороги, благоустроить и сквер в этом районе, а также построить здание для магазина и других объектов инфраструктуры (например, там можно открыть парикмахерскую. Получается, область только подошла к цивилизованной загородной застройке, как развитие этого рынка оказалось под угрозой из-за невозможности взять в ипотеку такие объекты.

— Мы готовы строить, амурчане — покупать. Но без доступных кредитов эта схема работать не будет, — говорит Константин Круглик. — Будет ли дальше развиваться загородное домостроение, покажет время и ставки по ипотечным кредитам.

Насколько реально продать загородный дом на вторичном рынке

На рынке загородной недвижимости дома продают не только застройщики, но и владельцы уже жилых коттеджей. В среднем они составляют, по словам руководителя «Амурнедвиижмости» Алексея Неежко, около 15-20 процентов от общего количества предложений. Однако продаются такие дома, как правило, редко. Во-первых, теперь их нельзя купить в рамках семейной ипотеки (раньше это можно было сделать в сельской местности). Во-вторых — зачастую покупатели и продавцы не сходятся в цене.

— Современный покупатель хочет стильный, современный дом. Там должны быть соответствующие планировки с кухнями-гостиными и французскими окнами, современная система отопления, собственная скважина. Дома, которые продаются на рынке от собственников, как правило, построены 10-20 лет назад. У них зачастую большая площадь — 150 квадратов и выше, однако фасад — белый кирпич или вообще сайдинг, да и другим запросам покупателей такие объекты зачастую не отвечают, — отмечает эксперт недвижимости агенства «Полезные люди» Валерий Глазков. — При этом продавец изучает цены на рынке — дом меньшей площади без ремонта и обстановки стоит 6-10 миллионов рублей. И он хочет продавать свой существенно дороже этой суммы. Но у людей-то как правило есть только ипотечные деньги, а это шесть либо девять миллионов рублей. Покупатель за «вторичный» загородный дом готов платить не больше 10-15 миллионов, но за эту сумму он хочет современный вид, гараж на 2 машины, забор, бассейн, баню, сад и все остальное. Продавцу психологически очень тяжело принять тот факт, что для продажи дома ему придется уступить цену существенно ниже своего запроса. Поэтому такие сделки довольно редки.