Возвращение долгов

Напомним, что 1 января этого года начал свою работу Фонд содействия реформированию ЖКХ. Из этого фонда выделяются деньги на капитальный ремонт жилья и переселение людей из аварийного жилого фонда в новые квартиры. Из 240 миллиардов, которыми распоряжается фонд, больше половины направят на капремонт. Однако рассчитывать на помощь госкорпорации смогут лишь те регионы, которые продемонстрируют свою готовность к реформированию ЖКХ. Приамурье может претендовать почти на 13 процентов этих средств — то есть на 1,5 миллиарда рублей.

Получить столичную помощь область сможет, выполнив требования федерального закона. Всего их чуть больше десятка, но самых сложных — три. Первое — это создание на территории каждого муниципального образования не менее 5 процентов ТСЖ от общего количества многоквартирных домов. Второе — должно быть 50 процентов управляющих компаний от общего числа предприятий коммунального комплекса, в уставном капитале которых доля муниципалитета не более 25 процентов. Ими должна быть охвачена как минимум половина всех многоквартирных домов. Третье — 25 процентов от количества ресурсоснабжающих организаций (теплосети, водоканал, электросети, спуск сточных вод) должны быть частными. Кстати, рассчитывать на федеральные деньги область может только в том случае, если в программе будут участвовать не менее двух муниципальных образований с общей численностью 20 процентов от всего населения области.

Большая часть жилых домов в областном центре строилась в 60 — 90-е годы прошлого века. По нормативам, они могут служить до 125 лет. При этом первый капитальный ремонт нужно было делать через 20 лет после ввода. Но средств на капремонт не хватало и в те времена. Государство год от года урезало финансирование ЖКХ: за последние полтора десятилетия средства, выделяемые на ремонт жилья, сократились в 10 раз. Эта ноша все больше перекладывается на плечи граждан. 240 миллиардов рублей, которые федеральный центр планирует в течение четырех лет направлять в регионы, представляют собой своеобразное «возвращение долгов» государства. Ведь за те десятилетия, в течение которых жильцы вносили коммунальные платежи, в том числе и за капитальный ремонт, в действительности он не проводился. Новое законодательство открывает перспективы создания совершенно нового рынка, который разрушит существующую ранее монополию на предоставление коммунальных услуг. Но тем не менее массового вступления в ТСЖ и повсеместного выбора управляющих компаний не наблюдается.

Кто хочет стать миллиардером

Всего в области 288 домов, в которых правит ТСЖ. по сравнению с прошлым месяцем их число выросло почти на 20 процентов. Кроме того, в области существует 16 управляющих компаний, которые обслуживают более 1900 домов. Однако побороться за деньги на капремонт сегодня готовы лишь 13 муниципалитетов. К выполнению необходимых условий уже готов Райчихинск. Близки к этому Белогорск, Серышево, Свободный, Шимановск, Архара, Новокиевский Увал, Бурейский и Октябрьский районы, Томский сельсовет, а также три сельских поселения в Белогорском районе — Никольское, Возжаевка и Васильевка. На этих территориях проживает порядка 30 процентов населения области. Под выполнением условий подразумевается не только создание ТСЖ и управляющих компаний, но и принятие нормативно-правовых актов.

— Этот процесс идет, но очень медленно, поэтому пока мы не готовы к подаче заявки. Но список претендентов есть, и мы надеемся, что в этом году все же сможем получить часть федеральных денег, — говорит начальник отдела жилищной политики и новых форм обслуживания министерства строительства, архитектуры и ЖКХ области Николай Коренец. — Что касается выбора формы управления, то жильцы со своим выбором не спешили, в стороне осталась подавляющая часть собственников квартир. Конкурсы тоже практически нигде не проводились, а там, где были объявлены, они в итоге оказались несостоявшимися. Например, Благовещенский район трижды объявлял такой конкурс, но никто не подал на него заявок. Да о каком конкурсе может идти речь, если просто нет этих управляющих компаний? Там, где конкурс не прошел, обслуживанием домов занимаются те же организации, которые делали это раньше. Все осталось по-прежнему, а люди, по сути, выбрали непосредственное управление, тем самым лишившись возможности участвовать в федеральной программе.

Городские власти планируют, что через два-три месяца эти обслуживающие организации трансформируются в управляющие, перезаключат с жильцами договоры, и тогда мы выполним условия 185-го закона. Будем надеяться, что так и произойдет, но самого главного — экономического интереса у обслуживающих компаний стать управляющими пока нет. Частную управляющую компанию в приказном порядке создать нельзя. Прежде всего необходимы условия, при которых она сможет эффективно осуществлять свою деятельность и получать прибыль. Но пока этот бизнес остается убыточным.

— У нас в городе три управляющие компании проводят общие собрания в многоквартирных домах, конкурс между нами на право управления многоквартирными домами администрация не проводила, — рассказывает заместитель директора ООО «Жилсервис» в Свободном Геннадий Левин. — Наша компания раньше была муниципальным предприятием, но в связи с реформированием ЖКХ вместо МУПа сейчас работает частная управляющая компания. Сегодня мы обслуживаем более 800 домов, которые приняли на обслуживание по договору подряда от МУП «Жилсервис». В конце апреля мы проводили собрания жильцов в многоквартирных домах: 150 из них выбрали нас в качестве управляющей компании, а в 44 принято решение о создании ТСЖ.

Что скрывать — большой активности в выборе формы управления население не проявляет. Да и самой управляющей компании осуществлять свою деятельность не так уж выгодно. Здесь несколько причин. Во-первых, далеко не все жильцы оплачивают коммунальные услуги, а чтобы нормально функционировать, необходима стопроцентная собираемость коммунальных платежей. Во-вторых, это изношенность жилого фонда. В Свободном, например, порядка 60 процентов домов требуют капитального ремонта, соответственно обслуживание такого жилья требует больших затрат. И, в-третьих, существуют и административные барьеры. Во многих домах есть немалая доля квартир, которая принадлежит муниципалитету, и потому власть не имеет права потерять контроль над этим сектором и полностью отдать его в частные руки. Если же частная компания не найдет общего языка с администрацией, то работать ей будет очень сложно.

Кроме того, на сегодняшний день фактически нет схемы передачи домов управляющей компании, то есть того, как это должно осуществляться, есть сложности с заключением договоров и много других вопросов, урегулировать которые просто невозможно, потому что отсутствуют соответствующие нормативно-правовые акты.

Конкурсный отбор

Между тем ФАС разослала главам регионов письма о том, что открытые конкурсы по выбору организаций, управляющих многоквартирными домами, должны быть проведены до 1 мая 2008 года. Если конкурсы не будут проведены в срок, это будет являться нарушением закона «О защите конкуренции» и повлечет последствия, предусмотренные федеральным законодательством. Как сообщили в амурском управлении ФАС, в прошлом году в области открытые конкурсы по отбору управляющих организаций не проводились. В большинстве территорий управлением и обслуживанием домов по-прежнему занимаются муниципальные предприятия. По предварительной информации, за первый квартал этого года ситуация кардинально не изменилась, то есть муниципалитеты не спешили проводить открытые конкурсы по отбору управляющих компаний.

В нескольких муниципальных образованиях (Прогресс, Бурейский район и другие) только в апреле началась работа в этом направлении — были объявлены открытые конкурсы по отбору управляющей организации, однако итоги их будут подведены не ранее середины мая. Как объяснили в антимонопольной службе, отчасти такая ситуация объясняется отсутствием на коммунальном рынке самих управляющих компаний. С другой стороны, в случае проведения администрацией открытого конкурса есть некоторая вероятность, что торги выиграет не созданное ею МУП, а другая организация. Кроме того, местные администрации, как оказалось, не владеют информацией об объеме жилищного фонда и фактически устранились от решения этой проблемы.

— Те 16 управляющих компаний, которые у нас в области есть, созданы исключительно с целью получения денег по 185-му закону, то есть это для них единственный стимул, — говорит Николай Коренец. — Как бы ни критиковали этот закон, но в каком-то смысле он оправдывает себя. Если бы его не было, то и управляющих компаний у нас не было бы вообще. Если этим компаниям удастся получить федеральные деньги, то они смогут отремонтировать жилье, и, соответственно, затрат на его содержание будет меньше, чем сейчас, когда жилой фонд сильно изношен. Тогда, пожалуй, появится смысл управлять этими домами.