Олег Имамеев: «50 тысяч рублей за квадрат в новостройке — реальность»

Фото: Андрей Ильинский

ЗОЛОТЫЕ ГОДЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ

— Олег Гатауллович, последние два года мы видим, что квартиры в новостройках становятся дешевле, несмотря на кризис и повсеместное увеличение цен. С чем это связано? Строители работают себе в убыток или раньше в Благовещенске цены на новое жилье были очень сильно завышены?

— Сегодняшняя ситуация на рынке жилья — классический пример из учебника экономики: предложение превысило спрос. В этом случае цена всегда идет вниз. Тогда как в начале двухтысячных у нас начинался строительный бум. В 2004 году первые строительные компании Благовещенска, такие как «Амурстрой», «Россия», «Благовещенскстрой» «Хуафу», активно начали возводить новые дома. После стагнации 90‑х желающих было так много, что застройщики не успевали строить. Конечно же, они начали повышать цену. В 2004—2007 годах накрутка на квартиры доходила до 80, а порой и до 100 процентов. И люди все равно разбирали жилье. Застройщик получал разрешение на строительство, делал котлован, и к этому времени у него уже раскупали половину квартир. Доходило до негласных «аукционов» — когда, к примеру, выставлялась квартира по одной цене, приходили покупатели и предлагали взять за большую стоимость, только бы жилье досталось им.

Ажиотажа добавляли перекупщики. Помню, на начальном этапе строительства первых домов микрорайона «Солнечный» квартиры стоили по 9 тысяч за квадратный метр. А после ввода в эксплуатацию метр стоил уже 16—17 тысяч. При этом дом возводился примерно за год. Ни один банк не даст таких процентов от вклада. Перепродавать квартиры было выгодно, и люди скупали их оптом.

ДЕШЕВЛЕ МОЖНО

— Сегодня с учетом инфляции цены на новое жилье гораздо ниже. Когда закончилась эпоха сверхприбылей для застройщиков?

— Это был постепенный и тоже закономерный для рынка процесс. Чем больше спрос, тем больше предложений. Строительных компаний становилось больше, конкуренция заставляла снижать цены. На сегодняшний день есть три основные причины того, что рынок «просел». Первое — экономическая ситуация в стране. У людей просто стало меньше денег, получить кредит стало сложнее. Второе — рынок переполнен предложениями. Третье — те, кто хотел и мог приобрести жилье, его уже купили. И сейчас либо платит ипотеку, либо копит на новое. Нужно ждать лет пять-десять, пока появится новый пласт людей, готовых приобретать недвижимость.

Поэтому сегодня о сверхприбылях говорить уже не приходится. Цены на жилье продолжают опускаться. Правда, чтобы не вызывать недовольства у людей, купивших квартиру на этапе застройки дороже, сниженный ценник представляют как акцию или подарок от компании. Скидки, бесплатный ремонт или стройматериалы в подарок.

Но, кстати, именно сейчас, во время снижения спроса, приобретать квартиру выгоднее.

— Вы считаете, что цены на квартиры достигли минимума?

— Думаю, еще нет. По прогнозам экономистов, страна еще не достигла дна кризиса, хотя сейчас мы еще проходим одну из нижних точек. Но предельные значения для цен на квадрат, по моим предположениям, — 50 тысяч рублей. В том числе в центре города, где застройщику приходится нести затраты на расселение частного сектора. Там, где сноса жилья не предполагается, стоимость квадрата может опускаться до 40 тысяч рублей.

— И когда можно ждать таких цен?

— В ближайшие два года повышения стоимости квадрата можно не ждать, а вот понижение вполне реально.

ЖАДНЫЙ ЧАСТНЫЙ СЕКТОР

— Владельцев строительных компаний нередко обвиняют в сговоре. Мол, застройщики договорились и теперь все продают квартиры по завышенным ценам.

— Ну ко мне точно никто не приходил сговариваться (смеется). И если мой конкурент будет продавать квартиры по 80 тысяч за квадрат, я с радостью опущу цену до 75 тысяч, чтобы переманить его клиентов. Это закон рынка. Но у нас никто не купит жилье сейчас с таким ценником, поэтому строительные компании заинтересованы в том, чтобы как можно ниже опустить ценовую планку — это главный аргумент в условиях нынешней жестокой конкуренции у застройщиков.

Кроме того, не стоит забывать, что у застройщиков, помимо расходов непосредственно на строительство, есть еще расходы на проведение коммуникаций и выкуп земли у владельцев частных домов. Эти пункты могут увеличить итоговую стоимость квартиры на 30—50 процентов. Как правило, застройщик выкупает земли в частном секторе. Зачастую там нет коммуникаций. Приходится тянуть их за собственные средства, а также увеличивать мощность имеющихся — устанавливать дополнительные узлы, трансформаторные подстанции.

Отдельная тема — жадность владельцев частных домов, землю у которых хочет выкупить застройщик. Люди, имея в активе дом в 30 квадратов без коммуникаций и с участком в 6—12 соток, порой заламывают ценник в несколько десятков миллионов. Для того чтобы построить хотя бы двухподъездный дом, необходимо выкупить как минимум 3—4 расположенных рядом участка. Зачастую бывает так: люди сначала называют адекватную цену, застройщик начинает подписывать со всеми договоры. Это же не сделаешь одновременно со всеми. А последний человек берет и увеличивает цену в 10 раз. И он, и мы при этом понимаем, что никуда не денешься — уже потрачены деньга на остальные участки, на проект… Приходится либо договариваться и переплачивать, либо, если человек совсем неадекватен, искать другие пути.

Яркий пример — дом на Октябрьской — Театральной. Он стоит на углу, рядом — многоэтажка. Представьте, сколько требовал хозяин дома, если компании оказалось дешевле переделать проект, изменить ход коммуникаций и купить прилегающие участки, чтобы изменить расположение новостройки! В итоге дом передвинули, а жадный хозяин «деревяшки» остался ни с чем. По новым правилам ПЗЗ теперь он не сможет здесь построить новый дом. Можно только ремонтировать и жить в существующем.

Нередко от жадности люди забывают о том, что стоимость их участка в итоге будет включена в цену нового жилья. А на слишком дорогой вариант люди сегодня не согласятся. Поэтому нередки случаи, когда компания, даже купив несколько участков, просто отказывается от проекта из‑за слишком жадного владельца очередного домика.

— А свободные площадки для застройки в Благовещенске остались?

— Практически нет. Из крупных — «Лазурный берег», территория на берегу Зеи, ее сейчас активно осваивают. Есть еще 404‑й квартал, это район областной больницы. Но там тоже заканчивается место.

— Не получится ли так, что из‑за нехватки свободных площадей через несколько лет цена на жилье в новостройках Благовещенска вновь увеличится?

— Возможно, лет через пять ценник начнет расти. Но пиковых значений, как раньше, он не достигнет — из-за высокой конкуренции цены останутся на прежнем уровне. А вопрос с местами для застройки постепенно, я думаю, будет решен за счет расширения границ Благовещенска.

Возрастная категория материалов: 18+