Новостройки уходят в отрыв: льготная ипотека подняла цены на квартиры

Правила и условия

Новая ипотечная программа не устанавливает никаких ограничений для потенциального заемщика: возраст, семейное положение и наличие детей больше не имеют значения. Требование к потенциальному новоселу одно: он должен быть гражданином России. Нет требований и к самому ипотечному жилью, единственное — оно должно быть куплено на первичном рынке. Срок кредита 30 лет, стоимость квартиры не важна. Программа устанавливает только два условия — первоначальный взнос должен быть не меньше 20 процентов, а максимальный размер самого кредита — три миллиона (исключение — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. Тут лимит увеличен до восьми миллионов рублей). То есть квартира может стоить сколько угодно, но, чтобы стать участником программы в Амурской области, занять у банка можно не больше трех миллионов рублей.

Важны временные рамки: согласно постановлению, кредитный договор должен быть заключен в период с 17 апреля по 1 ноября 2020 года включительно. В качестве первоначального взноса можно использовать (полностью или частично) материнский капитал. Полного списка, кто из банков в Приамурье будет работать по этой программе, пока нет. На сегодня заявки принимают ВТБ, АТБ, Газпромбанк, Сбербанк и банк «Открытие». Известно, что два амурчанина уже получили ипотеку с такой господдержкой. 

Рыночные цены

Новая льготная программа работает только на первичном рынке — а это сильно ограничивает выбор на рынке жилья Благовещенска. Часть застройщиков предпочитает продавать квартиры через ИП, подрядчиков или просто физических лиц: такие схемы, по словам риелторов, дают возможность компаниям сэкономить на налогах на прибыль. Однако подобные квартиры даже в только сданной новостройке с черновой отделкой считаются вторичным рынком.

Казалось бы, такие застройщики добровольно лишают себя части клиентов: ведь многие люди, которые подходят под условия той же дальневосточной программы, предпочтут взять жилье под 2, а не стандартные 8—10 процентов. Однако, как показывает практика, желающих все равно больше, чем новых квартир: даже «вторичные» новостройки бронируются и раскупаются в первые два-три месяца после сдачи дома на 80 процентов, рассказал АП один из застройщиков.

Кстати, на стоимость квартир в новостройках утрата статуса первички тоже не влияет. Например, дом в квартале Конной — Чайковского сдали в ноябре прошлого года, стоимость «квадрата» здесь 75—78 тысяч рублей. Квартиры являются вторичными, и лишь несколько из них не раскуплены к сегодняшнему дню.

«Цена ползет за себестоимостью»

В итоге купить жилье на первичном рынке сегодня можно все так же у нескольких основных игроков этого рынка в регионе. При этом цена за «квадрат» поднимается у всех.

— Сейчас мы продаем квартиры в домах, расположенных в квартале Игнатьевское шоссе — Тепличная. В доме, который сдается в конце этого года, осталось несколько квартир на первом этаже. Стоимость самой маленькой «однушки» — 2,7 миллиона рублей, «двушки» — от 3,8 миллиона, — рассказывают в отделе продаж «Амурстроя». Здесь цена за «квадрат» — 68—70 тысяч рублей.

Стоимость аналогичных новостроек этого же застройщика в том же квартале, которые будут сдавать в конце 2021 — начале 2022 года, уже выше — 75 тысяч за «квадрат».

— Цена на квартиры поднялась, поскольку материалы на предыдущие дома мы покупали по старым ценникам, а теперь, после роста доллара, все стоит дороже. Кроме того, выросли расходы на заработную плату: не секрет, что после закрытия границ с Китаем строители остались без иностранных рабочих, — комментируют в «Амурстрое». — Кроме того, сейчас мы работаем по новой схеме привлечения дольщиков через эскроу-счета.

Заключение договоров на эти дома начнут оформлять в ближайшее время. Кстати, больше 15 процентов жилья уже забронировано: люди записываются в очередь на понравившиеся квартиры и после старта продаж получают право первыми вступить в долевое. По словам представителей «Амурстроя», их квартиры разбирают на стадии котлована и первых этажей. К моменту достройки дома свободного жилья не остается.

АНК планирует выйти на рынок с новым объектом в начале лета.

— Мы сейчас продаем квартиры в комплексе «Алые паруса», но раскуплено больше 75 процентов жилья, — рассказали в отделе продаж АНК. — Из однокомнатных остались только квартиры от 40 «квадратов» , стоимость от 3,4 миллиона рублей. «Двушки» — от 60 «квадратов» и от 3,9 миллиона рублей. Да, стоимость подняли, поскольку цена растет по мере стройки дома. Кроме того, из-за доллара поднимается себестоимость квадратного метра. Все это отражается на итоговой цене квартир.

Сейчас компания работает с потенциальными покупателями в удаленном режиме. «Следующий объект — дом по Ломоносова — Шевченко. Продажи начнутся ориентировочно в июне, цену пока назвать не можем», — отметили в АНК.

«Остались единицы»

— У нас остались единичные квартиры в уже сданных домах, все они относятся к категории первичное жилье, — комментируют в отделе продаж «Благовещенскстрой». — Есть однокомнатная квартира площадью 39 «квадратов» по адресу переулок Технический, 98 за 3,4 миллиона рублей. Также можно взять однокомнатные квартиры площадью 39 «квадратов» за 3,6 миллиона на Тепличной, 26 и на Артиллерийской, 35. Также к июню планируем открыть продажи в 12-этажном доме в районе Шевченко — Забурхановской. Стоимость «квадрата» пока не озвучивается, но желающие приобрести уже есть. Все они записываются в очередь на квартиры. Когда откроются продажи, мы будем предлагать им выбранные варианты в первую очередь.

Еще один крупный застройщик начнет оформлять договоры долевого участия в ближайшие недели.

— В этом году мы будем сдавать два 10-этажных дома в жилом комплексе «Светлый», который находится на пересечении улицы Загородной и переулка Серышевского, — рассказала помощник гендиректора ООО СК «Народная строительная компания» Марина Минжулина. — Мы строим их за свой счет, поэтому договоры долевого участия на эти объекты не заключаем.

Первый дом будет сдан в следующем месяце, второй — сентябре-октябре. Стоимость «квадрата» пока не озвучивается, по словам руководства компании, она будет формироваться на момент открытия продаж, исходя из средней цены квадратного метра в Благовещенске. Несмотря на это, потенциальных покупателей уже записывают в лист ожидания — спрос на эти квартиры высокий.

Кроме того, «Народная строительная компания» планирует в мае открыть продажу дома по договорам долевого участия в ЖК «Горизонт» — 12-этажное жилое здание строят в районе Красноармейской — Артиллерийской, срок сдачи — второй квартал 2022 года.

Некоторые застройщики не планируют продавать квартиры до окончания строительства. Так, «Мегатек», который строит два дома в микрорайоне Тепличный и, по словам представителей компании, будет продавать жилье на первичном рынке, пока не называет точных сроков окончания строительства и стоимости будущих квадратных метров. 

В целом сейчас на рынке первичного жилья Благовещенска выбора практически нет — застройщики продают остатки квартир в домах, которые будут сданы в этом и следующем году. А вот летом на рынок выйдут компании с готовыми объектами, причем около половины из них продают первичное жилье. Еще несколько крупных застройщиков планируют открыть продажи на строящиеся дома. Однако ценник к лету, скорее всего, вырастет еще больше. Застройщики не скрывают, что ориентироваться будут в том числе на рыночную потребность и цены конкурентов. Сейчас в центре города «квадрат» на первичном рынке приближается к 90 тысячам, в микрорайоне —  к 80. Пересекут ли цены очередной рубеж, станет видно к августу этого года.

«Не отказались, но ужались»

События последних недель пошатнули уверенность в финансовом благополучии людей. Однако резкого сокращения желающих приобрести квартиру не произошло, говорят застройщики. По словам специалистов отделов продаж, если полгода назад люди, которые собирались брать квартиры и подходили по условиям двухпроцентной ипотеки, выбирали «двушки» вместо «однушек», то теперь, в условиях распространения коронавируса, ситуация стала обратной: в первую очередь разбирают малогабаритные квартиры. Чем меньше площадь, тем скорее квартира будет продана.

Еще одна тенденция — замедление процесса покупки квартиры. Во-первых, часть людей находится на самоизоляции, а большая покупателей — это жители других городов. Кроме того, МФЦ работает только по предварительной записи. Однако в итоге сделки, хоть и затягиваются во времени, продолжают совершаться.

Возрастная категория материалов: 18+