Не ипотекой единой: почему растет цена на квартиры в новостройках Благовещенска

Фото: amurobl.ru

«Квадраты» в цифрах

За первые три месяца этого года квадратный метр в среднем по России вырос по сравнению с четвертым кварталом прошлого года на 11,6 процента и достиг 71,5 тысячи рублей. На Дальнем Востоке статистика показывает аналогичный темп прироста: разница в две сотых доли процента. Поскольку в ДФО стоимость квартир традиционно выше средних показателей, стоимость «квадрата» здесь теперь — 81,8 тысячи рублей.

Получается, что стартовавшая 7 декабря прошлого года дальневосточная ипотека не дала резкого импульса ценам (во всяком случае, аналогичный прирост показали и регионы без двухпроцентной ипотечной программы). При этом заявки на дальневосточную ипотеку подали уже больше 27 тысяч семей-дальневосточников, а банки заключили 7 867 договоров. По оценке Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике, динамика спроса показывает высокую востребованность этой программы у жителей ДФО.

Спрос на самоизоляции

Интерес к первичному рынку не остывает во время пандемии: банки дают возможность потенциальным новоселам подавать заявки онлайн. Стимулирует рост спроса на жилье и двухпроцентная переплата по жилищному кредиту.

— Сейчас, в период самоизоляции, мы реализовали возможность подачи заявки на ипотеку дистанционно, в связи с чем число поданных заявок снизилось незначительно, — комментирует директор департамента развития ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского банка Николай Мальнев. — В рамках дальневосточной ипотеки АТБ предлагает для бюджетников и зарплатных клиентов ставку в 1,6 % годовых. Мы видим спрос на этот кредитный продукт — с момента старта программы мы подписали кредитных договоров 855 миллионов рублей, причем 177 из них приходятся на Амурскую область. После завершения самоизоляции мы ожидаем полного восстановления спроса. Это логично — если сопоставить выплаты по обычной ипотеке и по дальневосточной, мы увидим экономию для заемщиков практически в разы.

Несмотря на это, по словам представителя АТБ, программа не является решающим фактором роста цен на первичке. Основное влияние, говорит Николай Мальнев, оказывает рост цен на стройматериалы, рабочую силу и переход на эскроу-счета при оформлении сделок с недвижимостью.

Меньше рабочих и конкуренции

— Повышение стоимости жилья на первичном рынке имеет многофакторные причины. Первая — переход на проектное финансирование. Вторая — отъезд иностранной рабочей силы, из-за чего может остановиться строительство и откладываются сроки ввода жилья, — считает руководитель ОАО «Благовещенскстрой» Константин Зиновенко. —Соответственно, это сдерживает количество предложений на рынке и является фактором его удорожания. Наша компания имеет многолетнюю историю деятельности на рынке Приамурья, колебания цен на недвижимость мы наблюдаем не впервые. Но в конечном итоге, цену всегда формирует баланс спроса и предложения.

Директор еще одной ведущей строительной компании региона отмечает, что рост цен на жилье — явление ежегодное.

— Я не верю в то, что именно и только дальневосточная ипотека привела к подъему цен. Обычно во втором полугодии повышается стоимость электроэнергии, что влечет повышение стоимости базовых строительных материалов — металла, цемента и так далее, — комментирует генеральный директор АО «Амурстрой» Александр Синьков. — Это повышение в пределах 10—11%, и оно закладывается в цену строительства. Наша компания никогда резко цен не повышает: мы нацелены на долгосрочную работу на строительном рынке области, все наши объекты востребованы и хорошо продаются, поэтому уровень цен мы контролируем.

В этом году, отмечают строители, ситуация на строительном рынке сложилась нестандартная. Пандемия сильно повлияла на состояние отрасли: из-за закрытых границ и отсутствия китайских гастарбайтеров некоторые стройки встали. «Кроме того, сокращается конкуренция: часть компаний вынуждена покинуть рынок, так как не способна привлечь проектное финансирование из-за жестких требований банков», — отмечает Александр Синьков.

Деньги на землю и благоустройство

Еще одна не столь очевидная причина роста цен на жилье — изменения нормативов при сдаче дома. Раньше, если застройщик заканчивал строительство в холодное время года, он писал гарантийное письмо, обязуясь обустроить территорию с приходом тепла. Дело в том, что в наших климатических условиях укладывать асфальт и тротуарную плитку, устанавливать детские площадки, лавочки, тумбы, оборудовать стояночные места с октября по апрель неэффективно. Сегодня сдать дом в эксплуатацию без благоустройства территории невозможно. Соответственно, здание стоит на балансе предприятия до прихода тепла и окончания всех работ. А это — расходы на налоги, коммуналку и охрану объекта.

Стоимость квадратного метра во многом также зависит от цены земли, на которой идет застройка. В среднем, по оценке предпринимателей, этот показатель может поднять ценник квартиры на 10—20 процентов. В первую очередь такой рост относится к новостройкам, где землю выкупали у владельцев частных домов. Более того — на федеральном уровне рассматривают предложение увеличить минимальную площадь для благоустройства. С одной стороны, это даст больше стояночных мест, детские площадки станут просторнее. С другой — количество квадратных метров для будущей застройки придется увеличивать, и значит затраты на них — тоже.

Хотя эти требования только собираются ввести, некоторые компании уже сейчас начали закладывать предстоящие расходы в стоимость жилья. «При этом реальная потребность в наличии стоянок и прочих объектов благоустройства не всегда учитывается, — рассказал один из амурских застройщиков. — Если бы мы могли ориентироваться в первую очередь на спрос будущих покупателей, покупка квартиры для многих была более доступной».

Но самое главное — цену на рынке в подавляющем большинстве случаев определяет предложение. Пока спрос превышает количество доступных вариантов, значимого снижения цен ждать не приходится.

МНЕНИЕ:

Александр Синьков, генеральный директор АО «Амурстрой»:

— Я не верю в то, что именно и только дальневосточная ипотека привела к подъему цен. Обычно во втором полугодии повышается стоимость электроэнергии, что влечет повышение стоимости базовых строительных материалов.

Влиять на рынок жилья сложно, но можно

— В ситуации с рынком жилья влиять на него сложно, но можно, — отмечают в Министерстве по развитию Дальнего Востока. — Необходимы совместные усилия региональных властей и застройщиков.  От властей ожидают снижения административных барьеров и более объективной оценки намерений ключевых игроков строительной отрасли, от застройщиков — готовности к сотрудничеству по реализации социально значимых проектов, той же дальневосточной ипотеки.

Возрастная категория материалов: 18+