Почему закончилась эпоха массовой доступной ипотеки и кто сможет купить жилье с господдержкой

Фото: freepik.com

Слишком доступная

— Если честно, мы взяли квартиру просто «чтобы была»: собственное жилье у нас есть. Но ипотека настолько доступная — грех не воспользоваться, — честно признается жительница Благовещенска, попросившая не указывать ее имени. — Да все так делают: у нас половина друзей, кто по критериям подходит под дальневосточную ипотеку, взяли квартиры.

Действительно, несмотря на стремительный рост стоимости квадратного метра, в последние годы для некоторых категорий амурчан новая недвижимость оказалась необременительной покупкой. Всё — благодаря льготным ипотекам.

— У меня немало клиентов, которые имеют по 5–6 ипотек. Причем это люди со средним доходом, — комментирует благовещенский риелтор Анастасия Григорьева. — Просто эти люди подходят по критериям для льготных жилищных кредитов. Например, по дальневосточной ипотеке платеж не больше 30 тысяч рублей в месяц. По семейной — примерно такой же, правда срок будет не 20, а 30 лет. Таким образом ежемесячный платеж можно практически полностью «отбить» арендой. Если есть деньги на первоначальный взнос — берем новостройку, делаем ремонт, покупаем мебель, и дальше квартира кормит себя сама.

Если своих денег на первоначальный взнос нет, можно, например, взять квартиру в сельской местности — это микрорайон Тепличный, Европейский, в последнее время популярными стали и Чигири (по условиям дальневосточной и семейной ипотек, взять жилье на вторичном рынке можно только в сельской местности). Здесь потребуется завышение, чтобы банк дал на покупку всю сумму. Квартира уже готова к сдаче. Из расходов — оплатить страховку и другие услуги банку: это порядка 50 тысяч рублей. Плюс работа риелтора, если сделка проходит через агентство.

— Второй, не менее популярный вариант у амурчан — взять по льготной ипотеке квартиру в Санкт-Петербурге, Подмосковье, Сочи, Краснодаре, — продолжает риелтор. — Западные застройщики, в отличие от наших, идут навстречу клиентам, продают квартиры в новостройках с ремонтом по льготным программам без первоначального взноса. Конечно, ДВ-ипотека там не действует, но есть семейная, IT, господдержка. По всем ставка не выше восьми процентов. Человек дистанционно выбирает квартиру, потом в благовещенском офисе банка заключает ипотечный договор, затем также дистанционно оформляет субаренду: его квартиру будет сдавать местная компания, а он — получать ежемесячные дивиденды, которые опять же практически полностью покрывают платеж по ипотеке.

Справедливости ради стоит отметить — оформлять такие ипотеки могут только те, кто подходит под критерии льготной программы: например, для семейной нужно иметь не меньше двух детей (либо одного, но рожденного после 2019 года), для IT-ипотеки — работать в данной сфере. ДВ-ипотеку выдают только супругам или родителям несовершеннолетних детей, возраст заемщика — до 36 лет. К тому же необходима белая зарплата и хорошая кредитная история.

Золотое время породило спекуляции

Фото: freepik.com

Дешевая и доступная ипотека, с одной стороны, дала возможность части населения решить жилищные вопросы, с другой — породила спекуляцию и рост цен на жилье. Долго такая ситуация продолжаться не могла, поэтому сворачивание программ господдержки оказалось вопросом времени.

Можно сказать, что 2020–2022 были золотыми годами для ипотечного рынка. Несмотря на то что жилищными кредитами россияне активно пользуются последние 15 лет, в начале 2010-х ипотечные ставки колебались в пределах 12–15 процентов. После экономического кризиса 2014-го показатели поднимались до 16–17 процентов, реагируя на ключевую ставку Центробанка: как правило, ипотечная ставка на два-четыре процента выше ключевой.

Тогда банки не делали различий между первичным и вторичным рынком: ставка была единой для всех. Первичка стоила дешевле, что было логично, ведь покупателям приходилось тратиться еще и на ремонт.

Первые льготные ипотечные программы появились в 2019 году. Сначала это была семейная ипотека: она снижала ставку до 6 % на первые три года для тех, у кого второй ребенок родился после 2018 года. Затем льготную процентную ставку продлили на весь период ипотеки. В конце 2019 года в ДФО стартовала дальневосточная ипотека: рекордные 2 процента годовых (максимально низкая ставка, которую банки в 2021 году понижали до 0,01 процента). Весной 2020-го появилась льготная ипотека для первичного рынка: 6,5 процента годовых, если ты берешь жилье на первичке — семейное положение, наличие детей не важны.

— Спрос на первичном рынке рос стремительно, соответственно, начали повышаться и цены на новостройки, — объясняет руководитель агентства недвижимости «Свой квадрат» Юлия Комарова. — Если еще в начале 2020 года квадратный метр такого жилья в Благовещенске стоил 70–80 тысяч, то в 2023-м — 140–160 тысяч. Также на рынок повлияла «ипотека по двум документам»: для получения жилищного кредита достаточно было паспорта и СНИЛС.

Почему в России появилась такая доступная (по сравнению с предыдущими годами) ипотека? Федеральные аналитики называют две основные причины. Первая — пандемия. Стимулирование строительного сектора позволило поддержать экономику в эти непростые годы, ведь в этой сфере работает огромное количество человек по всей стране. Кроме того, развитие строительной отрасли дает импульс многим смежным сферам: например, производству отделочных материалов, мебели, лифтового оборудования и так далее.

Параллельно дешевая ипотека запустила обновление жилищного фонда по всей стране: люди хотели покупать квартиры в новых домах, ведь кредиты на такое жилье обходились значительно дешевле, и застройщики в ответ на спрос возводили многоэтажки.

Серьезные минусы

Фото: Архив АП

Однако у каждой медали есть обратная сторона. Главный минус — стремительный рост цен на недвижимость. За первичкой подтягивалась и вторичка: несмотря на то что на вторичном рынке «квадрат» сегодня на 42 процента меньше, чем в черновых квартирах от застройщика, стоимость шла вверх. При этом устанавливать цены для застройщиков государство не могло: это нарушение принципа свободной торговли и федерального законодательства.

Нивелировать ценник власти пытались поддержкой застройщиков. Логика такая: чем больше построят, тем выше будет конкуренция среди застройщиков — потому и ценник для привлечения клиентов придется сдерживать. Однако, повторимся, сложившаяся система ипотечного кредитования позволяет взять далеко не одну ипотеку. В ДФО, благодаря дальневосточной ипотеке, спрос на новостройки еще выше, чем в среднем по стране. Так что надеяться, что интерес к льготным программам стихнет сам по себе, не приходится.

Второй минус — это серьезная нагрузка на российскую казну. Как работает льготная ипотека: федеральный бюджет предоставляет субсидию оператору Дом.РФ, а уже он возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам, выданным по сниженной ставке. Государство субсидирует ставку до ключевой, увеличенной на 2–5 процентных пунктов, в зависимости от программы. При этом ключевая ставка в 2020 году была на уровне ниже 5 процентов, а сегодня — уже 16 процентов. Нагрузка на бюджет более чем серьезная.

Только в 2023 году Россия потратила на компенсацию банкам больше 100 миллиардов рублей. Если ключевая ставка не упадет, расходы станут еще больше. Так, осенью прошлого года в пояснительной записке к проекту бюджета на 2024–2026 годы сообщалось, что расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеки в 2024 году увеличатся почти в четыре раза: с 119,4 миллиарда рублей, запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 миллиарда.

«Одна ипотека — в одни руки»: как сжимается доступность льготных госпрограмм

Фото: Архив АП

«Закручивать гайки» на ипотечном рынке начали еще в 2023-м. С начала года ограничили выдачу ипотеки с господдержкой: если раньше таких ипотек можно было оформить сколько угодно — лишь бы банк дал одобрение, то теперь получить этот кредит по льготной ставке можно только один раз. Следующим этапом стало повышение прошлой осенью минимального первоначального взноса с 15 до 20 процентов.

Разовое удовольствие

Однако самые жесткие меры озвучили в декабре прошлого года. Главное — это принцип «одна ипотека — в одни руки». Причем учитываются не только те жилищные кредиты, когда человек стал заемщиком, но также — созаемщиком или даже поручителем.

— Раньше человек мог взять дальневосточную ипотеку, потом, например, сельскую, а затем еще и несколько семейных, — рассказывает риелтор Валентина Кулага. — Теперь же, если ты воспользовался, например, ипотекой с господдержкой, то ДВ-ипотеку уже не возьмешь.

Исключение — семейная ипотека. Ее можно взять, даже если одну из льготных ипотек человек уже брал. Но для этого нужно сначала полностью погасить предыдущую льготную, родить еще одного ребенка (семейная ипотека — для тех, у кого есть два ребенка, причем младший рожден не раньше 2018 года, либо один ребенок, рожденный после 2019 года) и с помощью новой льготной ипотеки купить жилье по площади больше предыдущего.

Важно! Все эти нововведения действуют в отношении ипотек, оформленных позже 23 декабря 2023 года. То есть, если у вас уже есть одна, две или даже 10 льготных жилищных кредитов (а такие случаи существуют), вы можете взять еще льготную ипотеку, но — только одну (и в лучшем случае — еще семейную в будущем).

Только для людей с деньгами

Фото: freepik.com

Еще один пункт, сыгравший против доступности ипотеки, — повышение первоначального взноса по программе с господдержкой с 20 до 30 процентов. Слухи об этом ходили еще с осени 2023-го, причем тогда участники рынка полагали, что взнос поднимут по всем льготным ипотекам. Но правительство остановилось на одной программе, доступной всем заемщикам, — ипотеке с господдержкой.

— Сейчас, чтобы взять жилье на первоначальном рынке, если ты не подходишь под дальневосточную или семейную ипотеку, тебе необходимо иметь на руках треть от общей суммы покупки, — говорит руководитель агентства «Свой квадрат». — Например, чтобы взять кредит размером в шесть миллионов, нужно 2,5 миллиона своих.

Такой первоначальный взнос отсекает значительную часть потенциальных заемщиков. Когда он был ниже (раньше достаточно было иметь 10, потом — 15 процентов от суммы кредита), люди могли взять потребительский кредит, занять у друзей, продать машину. А вот сумму в несколько миллионов рублей накопить или одолжить практически нереально. Поэтому сейчас ипотека доступна скорее тем, кто уже имеет недвижимость и хочет улучшить жилищные условия с помощью новой квартиры.

На уменьшение привлекательности льготной ипотеки повлияет и тот факт, что теперь застройщики должны доплачивать банкам за клиентов, которые для покупки их квартир берут льготные кредиты.

Всё это, по оценкам участников амурского рынка недвижимости, сократит количество покупателей на амурском рынке недвижимости в этом году как минимум вдвое — льготная ипотека стала разовым удовольствием. И только для тех, у кого есть не меньше полутора миллионов наличкой (самое дешевое жилье на первичке в Благовещенске сегодня стоит пять миллионов, 30 процентов необходимо иметь для его покупки в качестве первоначального взноса).

Покупка квартиры на вторичном рынке позволяет сократить первоначальный взнос: минимум, согласно банковским программам, — 15 процентов. Есть отдельные программы на жилье без первоначального взноса, но ставки там выше. Обычная же ипотека сейчас в среднем обходится амурчанам в 18 процентов годовых, что большинству жителей региона тоже не по карману.

Цены на высоте

Фото: Алексей Сухушин

Казалось бы, при таких жестких условиях цены на жилье просто обязаны если не обрушиться, то как минимум серьезно просесть. Однако в 2024-м ждать отката стоимости не стоит, уверены аналитики.

Первичному жилью сложно дешеветь: на себестоимость влияет высокая инфляция и проектное финансирование — целевые кредиты, которые подорожали из-за ключевой ставки. При этом банки напрямую не получают деньги дольщиков: они лежат на эскроу-счетах и становятся доступны только после сдачи дома. Плюс новая строка расхода — доплаты банкам за клиентов с льготными ипотеками.

Продавцы вторичного жилья в такой ситуации тоже не будут снижать цены. Чаще всего жилье продают для того, чтобы купить новое — более дорогое и комфортное. Хорошие варианты собственники будут снимать с продаж до «лучших времен», либо уходить на рынок аренды, прогнозируют эксперты. Продавать — только в том случае, если деньги необходимы срочно.

С другой стороны, как минимум роста цен в ближайшее время тоже не предвидится. Вот только эта новость покупателей уже не воодушевляет.

Банкам мешают давать займы закредитованным клиентам

Фото: freepik.com

Один из самых серьезных минусов доступной ипотеки — в глубокой долговой яме могут оказаться люди, неспособные рассчитывать свои доходы. О серьезной закредитованности россиян Центробанк говорил весь последний год. «За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80 % (то есть 80 процентов доходов человек отдает на погашение кредитов. — Прим. АП), выросла почти в два раза и составила 47 процентов в третьем квартале 2023 года», — сообщает Банк России на своем официальном сайте.

Повсеместное использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного. Значит, если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке. Следовательно, закрыть ипотеку продажей жилья он не сможет и окажется в долгу у банков.

Особенно эта ситуация опасна для заемщиков с высокой долей долговой нагрузки: в случае продажи ипотечной квартиры человек не сможет выбраться из долговой ямы, ведь он уже большую часть дохода отдает в счет погашения кредитов. Соответственно, таким клиентам не стоит выдавать новые кредиты, особенно ипотечные — долг исчисляется миллионами. Для этого Центробанк с октября прошлого года существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и для заемщиков с большой долговой нагрузкой. То есть теперь, выдавая ипотеку такому заемщику, банк увеличивает нагрузку на свой капитал.

А еще ЦБ повысил в сентябре 2023-го первоначальный взнос по ипотекам с господдержкой с 15 до 20 процентов. Результаты есть: по данным Банка России доля кредитов с минимальным первоначальным взносом к ноябрю сократилась с 50 процентов до 15.

«Консервативные требования к первоначальному взносу важны для обеспечения качества ипотеки — это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика, — подчеркивает Центробанк. — Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса (в октябре 2023-го она оценочно составила 6,5 %). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков».

Чтобы предотвратить это и ограничить новые выдачи ипотек уже сильно закредитованным заемщикам, а еще заставить банки учитывать именно официальные (а значит, стабильные) доходы, с марта этого года Банк России еще раз дополнительно повысит надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки.

«В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования, Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», — отмечает ЦБ.

Кто сейчас строит больше всего жилья в Амурской области

Фото: Алексей Сухушин

1 место — ПИК

На долю этого федерального застройщика приходится 26 процентов всего возводимого в области жилья. ПИК строит два жилых комплекса на 14 домов. Общая площадь квартир — 97 тысяч квадратных метров.

2 место — Благовещенскстрой

Компания возводит несколько жилых домов, причем одним Благовещенском не ограничивается. Общая площадь возводимого жилья — 40 тысяч квадратных метров.

3 место — специализированный застройщик «Даймонд ДВ»

Застройщик возводит многоэтажки с общей площадью в 30,6 тысячи квадратных метров.

4 место — Амурстрой

Компания возводит 27,2 тысячи «квадратов» жилья в Амурской области.

5 место — специализированный застройщик «Земля»

Компания строит несколько домов общей площадью 27 тысяч квадратных метров.

Возрастная категория материалов: 18+