Чигири бьют рекорды: из-за дальневосточной ипотеки в пригороде Благовещенска массово строят дома

Ипотека: до и после

Рынок загородной недвижимости амурские риелторы сегодня делят на «до» и «после». Линией раздела стала дальневосточная ипотека.

— До 2019 года рынок недвижимости был сезонным, покупательский спрос поднимался весной и стихал к осени. Клиенты в основном были людьми возрастными: в среднем от 40 лет, много пенсионеров. Это были люди, которые целенаправленно шли за плюсами загородной жизни, хотели огород, искали участки размером от 10 соток, — рассказывает риелтор Валерий Глазков. — Тогда считалось, что хороший дом — это большой дом, желательно в несколько этажей.

Те, кто не мог позволить себе дом в Благовещенске, выбирали варианты из пригородов. Села Верхнеблаговещенское и Владимировка начали терять популярность после 2013 года, Чигири тогда же стали востребованы из-за отсутствия рисков подтоплений. Плодопитомник пользовался умеренным спросом по той же причине. Астрахановка, Моховая Падь, Белогорье также находили своих покупателей. «Сказать, что какой-то район был более популярен, чем остальные, нельзя: спрос был равномерно распределен по всей территории вокруг Благовещенска», — отмечает Валерий Глазков.

Ситуацию на рынке перевернула дальневосточная ипотека. Во-первых, она значительно — на 30—40 процентов — подняла ценник на квартиры. Сегодня, если человек хочет воспользоваться льготной программой, жилье должно быть первичным. Стоимость квадратного метра здесь — от 110 тысяч рублей. Причем «двушка» с ремонтом в хорошем районе сегодня нередко дешевле, чем черновая квартира, которая сдастся через пару лет.

Казалось бы, первый вариант предпочтительнее. Однако вторичку придется брать в ипотеку в среднем под 8 процентов. Первичку по льготной программе, если семья подходит под условия дальневосточной ипотеки, — под один процент. При сумме кредита в 6 миллионов, одинаковом 15-процентном первоначальном взносе и равном сроке кредита в 20 лет обладатель обычной ипотеки будет отдавать банку около 50 тысяч рублей каждый месяц, а тот, кто взял квартиру по дальневосточной ипотеке — 30 тысяч. За 20 лет разница в переплате — 4,8 миллиона рублей. Неудивительно, что несмотря на высокую цену первичка остается востребованной.

В итоге сегодня двухкомнатная квартира в доме, который будет готов не раньше 2022 года (все, что сдается в ближайший год, раскуплено у застройщиков чуть ли не на стадии котлована), стоит от семи миллионов, «трешка» — от восьми. При таком раскладе неудивительно, что семьи, особенно с несколькими детьми, начинают искать другие варианты. И находят — в Чигирях.

Спрос на загород

— Люди смотрят на цены и начинают искать альтернативу. Согласно условиям дальневосточной ипотеки, требование к тому, что покупаемое жилье должно быть первичным, распространяется только на города. А вот в селе можно брать и квартиры на вторичке, и дома, — рассказывает эксперт «Перспектива24». — Те, кто по возрасту или семейному положению не проходят по дальневосточной ипотеке, могут подать заявку на «сельскую»: процент чуть выше — 3 %, одобрения ждать приходится дольше, но это тоже возможность взять дом с небольшой переплатой банку. И здесь тоже основное условие: место покупки — сельская местность.

В итоге сам Благовещенск и его отдаленные районы, где раньше жилье пользовалось спросом — Моховая Падь, Пятая стройка, Плодопитомник, Астрахановка, Белогорье — стали неинтересны большинству покупателей. «Спрос на дома в Благовещенске упал значительно, — отмечает Валерий Глазков. — Например, в Белогорье практически ничего не продается, да и другие районы «просели». В итоге дом за чертой города сегодня стоит дороже, чем дом в городе, если мы берем новые постройки и выводим среднюю стоимость «квадрата».

— Сегодня большинство клиентов — с ипотекой, в основном — обладатели именно дальневосточной льготной. Соответственно, районы города им не подходят, — добавляет эксперт. — Что остается? По Игнатьевскому шоссе — жилье за Аэропортом: это довольно далеко от города. Есть варианты домов за Зейским мостом, но многие боятся подтопления и пробок на мосту. Самый близкий к городу вариант — Чигири. Последнее время эта территория переживает настоящий строительный взрыв.

«Продается все»

— В Чигирях сегодня продается все, — комментирует руководитель союза риелторов «Полезные люди» Валентина Голоушкина. — Дома, которые много лет не пользовались спросом, находят своих покупателей. К тому же в городе для человека со средним достатком выбрать себе жилье не так просто: продаются либо коттеджи под 200 «квадратов» с ценником от 15 миллионов, либо старые дома, в основном «деревяшки» советской постройки. Они стоят дешевле — от 3 до 6 миллионов рублей.

При этом запрос покупателя загородной недвижимости, да и сам его портрет, сегодня кардинально поменялся. «Люди не хотят большие дома. Мало того, что это дорого стоит, так еще придется ежемесячно тратиться на отопление и содержание. Старый жилищный фонд стоит дешевле, но жить в доме с кухней в 5—10 «квадратов» и маленькими комнатами готовы далеко не все, — отмечает Валентина. — Еще одна тенденция: прошла мода на таунхаусы. По сути, это коммуналка: за стеной живут соседи. А в дом как раз уезжают, чтобы избежать этого».

По словам риелторов, сегодня из 10 желающих купить дом амурчан восемь будут обладателями дальневосточной ипотеки. Именно они и формируют средний портрет покупателя. Это молодая семья, средний возраст 25—30 лет. Такие покупатели не хотят большой огород, в основном людям достаточно 6—8 соток. Более того, их не слишком интересуют плодово-ягодные насаждения, они предпочитают электроотопление и тротуарную плитку большим клумбам.

— Самый популярный запрос: одноэтажный дом от 60 до 80 «квадратов», две-три спальни, кухня-гостиная, 7 соток земли. Конечно, рассматривают кирпич с брусом, но берут в основном дома из газо- и других блоков, а также каркасники: по цене они более приемлемы, — говорит руководитель «Полезных людей». — Отделка сайдингом — именно рифленые листы железа — не пользуются спросом. В топе облицовочный кирпич, деревянные панели. 

Кроме того, нынешний покупатель предпочитает дом сразу с отделкой и гаражом: большинству важнее не выразить индивидуальность в интерьере, а «зашить» в ипотеку ремонт.

С диваном и шторами

Навстречу спросу идут и застройщики. Если раньше строительство домов в тех же Чигирях вели точечно, то сегодня здесь возводят целые улицы, а иногда и кварталы.

— Массовое возведение дает возможность снизить себестоимость строительства. Это экономия: рабочие и техника работают в одном месте, стройматериалы тоже нужно доставлять в одно место, — объясняет Валерий Глазков. — Еще один плюс — застройка идет в едином стиле, что нравится клиентам.

Еще одна тенденция — застройщики стараются уложиться в шесть миллионов. Причина проста — это максимальная сумма кредита по дальневосточной ипотеке. За эту цену сейчас можно купить дом до 70 «квадратов», правда без гаража, но иногда — с ремонтом и даже мебелью.

Например, амурская строительная компания «Исидор» возводит в Чигирях квартал на 100 домов. «За один год построили уже сорок домов, и еще шестьдесят сдадим до конца апреля 2022 года, — рассказал АП гендиректор компании Константин Круглик. — В основном интересуются домами до 80 «квадратов». Это очень удобно: платить за отопление немного, на уборку полжизни тратить не придется. В основном строим одноэтажные — они дешевле. Хотя есть и двухэтажные варианты. Участки у нас от 7 до 11 соток. Даже 7 соток вполне достаточно, чтобы поставить бассейн, баню, детский комплекс. А большие огороды молодых покупателей обычно не интересуют».

Одно из самых больших опасений потенциальных новоселов — отсутствие контроля за индивидуальной жилой застройкой, тогда как возведение многоэтажек контролируют надзорные органы. Однако Константин Круглик эту точку зрения не разделяет: «Поверьте, у нас хватает проверяющих. Нас контролирует Росреестр, проверяет администрация. Кроме того, перед сдачей дом обследует БТИ. Все параметры объекта прописываются в техплане и техпаспорте. Кроме того, наша компания, как и другие ответственные застройщики, дает бесплатную гарантию и послегарантийное обслуживание».

«Стройматериалы дорожают каждый день»

Стоимость домов за последние два года также ощутимо подорожала. Причин несколько: наряду с повышенным спросом — дефицит кадров и, главное, — рост себестоимости материалов.

По словам застройщиков, только железо с начала года дорожало пять раз. В итоге стоимость поднялась более чем в два раза. «У нас была история весной: заказали кирпич из другого региона, оплатили, должны были уже отгружать со дня на день. И тут звонок: стоимость выросла на 60 %, доплачивайте, или мы расторгнем договор. Пришлось выкладывать еще круглую сумму», — рассказал АП еще один застройщик, попросивший не указывать его имени. 

Сарафанное радио вместо рекламы

Активной рекламы застройщиков частных домов не встретишь. По словам генерального директора компании «Исидор», они отказались от продвижения еще два года назад: клиентов более чем достаточно. «В основном работает сарафанное радио. Для нас постоянная ситуация: пришли люди, купили дом. Через месяц пришли друзья, потом еще одни и так по цепочке. Новоселы приглашают друзей, собираются на шашлык, гости смотрят на то, как выглядят современные дома: это уже не огромные площади, которые забирают все силы и деньги, а комфорт с бонусами загородной жизни. И решают последовать примеру».

Советы риелтора: «Выбирайте дом в дождь»

1. Самое главное в доме — фундамент, рассказывает Валерий Глазков. Переделать можно остальное, но только не его. И брать дом с трещинами на фундаменте — очень и очень плохая идея. Проверить его можно с помощью приглашенного специалиста, но иногда достаточно и визуального осмотра. Помните, ремонт фундамента обходится немногим дешевле, чем новая стройка.

2. Важно самостоятельно проверить границы участка. Забор и обещания собственников — не гарантия. «У нас была ситуация, когда продавец приехал на показ участка. Территория понравилась клиенту. А когда мы заказали вынос точек на местность в БТИ, выяснилось, что продаваемая земля — это овраг слева от того участка, что демонстрировал нам продавец», — поделился историей риелтор.

3. Убедитесь, что территория, на которой располагается участок, не входит в зону подтопления. И дожди не топят дом. Поэтому лучшее время для осмотра такой недвижимости — дождь. Можно наглядно убедиться, куда и как уходит вода.

4. Обратите внимание на углы под потолком. Если дом «пляшет» — обои там будут порваны. Если промерзает — там образуется черная плесень.

Возрастная категория материалов: 18+