Судя по общероссийским показателям, этот этап модернизации ЖКХ характеризуется как вяло текущий процесс. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) предпочли владельцы лишь восьмой части жилого фонда России. С помощью управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений многоквартирных зданий, осуществляется управление только каждым вторым домом. Но пока не выбран способ управления 25 процентами жилого фонда. Как обстоят дела в Амурской области? Ведь только при определенном количестве ТСЖ населенный пункт может рассчитывать на федеральные деньги, а Приамурье должно получить 1,5 миллиарда рублей на капитальный ремонт жилья. Выбору способа управления многоквартирным домом — именно так называется одна из статей Жилищного кодекса РФ — посвящен очередной «круглый стол» нашей газеты.

Квартплата увеличится

Владимир Скуратов, первый заместитель главы Тамбовского района — У ТСЖ или управляющей организации есть подводные камни: сразу увеличивается плата за квадратный метр. Ведь собственникам жилья придется содержать как минимум руководителя ТСЖ, бухгалтера и кассира, ведь товарищество собственников жилья — это юридическое лицо. Мы были в Еврейской автономной области: там услуги управления обходятся в 13,70 — 15,00. У нас сейчас получается 4,42 за кв. м, а вполне возможно, что будет 15 рублей. Но без технического обслуживания никуда не денешься. На сегодня мы обсчитали эту стоимость — получилось 8,35. За минусом — уборка подъездов, стройработы. Осталась в тарифе плата за содержание общих мест пользования и коммунальных сетей.

28 марта Тамбовская райадминистрация объявила открытый конкурс по выбору управляющей организации, 28 апреля должны будем подвести итоги, но на сегодня ни одной заявки нет. Не будет желающих — наделим этими функциями тех, кто сейчас подает тепло и воду в дома. Получится, что в принципе все остается по-старому, но квартплата увеличится. Это однозначно! Другая проблема: в районе 87 многоквартирных домов, но находятся они в восьми территориях. А в Муравьевке всего один такой дом, и что там создавать: ТСЖ или УК? Если объединить собственников жилья из разных сел, то на бензин придется дополнительно тратиться. Да и нужной оперативности в случае аварии не добьешься. И еще: есть опасение, что наши ООО, которые пока работают на упрощенной системе налогообложения, станут облагаться и НДС. Тогда еще на 18 % увеличится плата за «квадрат» жилья.

Ирина Засельская, начальник отдела администрации Благовещенского района

— В Благовещенском районе выбор способа управления жильем упирается в проблему двухквартирных домов, а их у нас немало. Находятся эти здания и там, где нет никакого коммунального хозяйства. Обычные дома с печным отоплением и привозной водой. Но ЖК РФ требует создавать или ТСЖ, или УК, которым вменяются функции по обслуживанию общественного имущества. А что общего у таких собственников жилья? Перегородка и крыша. Как управлять таким ТСЖ? Если мы даже их уговорим создать это товарищество (мол, ремонт можно будет сделать за счет федерального бюджета), то еще не факт, что их двухквартирный дом попадет в эту целевую программу. Значит, скандал...

Владимир Скуратов:

— По федеральному законодательству управлением многоквартирных домов должен заниматься частник. Значит, сегодняшние МУПы, которые занимаются тепло-, водоснабжением жилья и которых, судя по всему, органы местного самоуправления обяжут заниматься этим и далее (других желающих на селе нет), придется банкротить и переводить в ООО. Вот вам еще один подводный камень. В Тамбовском районе жилой фонд устаревший — возраст большинства домов к 40 годам приближается, нет общих приборов учета. Потому все потери по освещению лестничных клеток, подвалов будут вешать на ТСЖ. В течение полугода, мы просчитывали, эти товарищества станут банкротами.

Суды завалят исками

Наталья Бороденко, заместитель председателя областного суда

— Выбор способа управления жильем — процесс трудный. Это я вам и как судья говорю, и как собственник жилья. Сколько мои соседи по дому ни собирались, так и не пришли к единому мнению. Ведь важно грамотно составить договор, прописать все права и обязанности, предусмотреть ответственность. Иначе начинаются иски, судебное разбирательство и т. д.

В частности, уже прошли такие дела по Белогорску и Зее. В обоих случаях оспаривались решения общего собрания собственников жилья: мол, председатель ТСЖ избран незаконно и не все владельцы квартир принимали участие в голосовании. Но предусмотрена же заочная форма голосования. Есть факты выявления недобросовестного отношения председателей ТСЖ к исполнению обязанностей. В Благовещенске, к примеру, при проверке подтвердились финансовые нарушения. Конечно, большой опыт управления домами накоплен в жилищно-строительных кооперативах. Думаю, легче, эффективнее будут работать те управляющие компании, которые создаются крупными строительными фирмами: сами строят жилье и сами же его содержат. Пока нет судебных разбирательств между управляющей организацией и собственниками жилья, но это, я уверена, лишь дело времени. Жалобы уже есть: житель дома N 65 по улице Островского в Благовещенске считает, что он не должен нести расходы по содержанию общего имущества. А сам лифтом пользуется, по коридору ходит... Когда же начнутся споры между ресурсоснабжающими организациями, ТСЖ и собственниками жилья, задолжавшими не одну тысячу рублей за ЖКУ и с которых нечего взять по суду, то тогда без работы не останутся не только наши судьи, но и арбитражные.

Ирина Засельская:

— Год назад в Усть-Ивановке был такой инцидент: собственником котельной скважины является госпредприятие, а обслуживающим было ООО. Когда возникла задолженность по теплу, то сразу вводились ограничения — значит страдали и законопослушные собственники жилья. Как быть? В итоге выбрали непосредственный способ управления жильем. То есть пришли к тому, от чего ушли — к старой схеме, когда каждый расплачивается сам за ЖКУ. Собрать стопроцентные платежи нереально, особенно в селах. Работа с должниками велась и ведется. Приезжают приставы описывать имущество, а описывать нечего. Люди годами не платят. Вся эта задолженность станет влиять на управляющие организации. Сплошь и рядом будут ограничения на свет, газ, тепло — так и до социального взрыва недалеко.

До идеала далеко

— Не кажется ли вам, что обсуждаемая сегодня статья ЖК РФ о выборе способа управления жильем рассчитана на идеальное государство с идеальными собственниками жилья и идеальной зарплатой. А в результате получится, что людям придется ко всему прочему содержать штат ТСЖ или управляющей организации да еще оплачивать долги соседа. Его, как собственника, невозможно выселить из его же квартиры!

Владимир Скуратов:

— В Тамбовском районе задолженность населения за услуги ЖКХ — 11 миллионов рублей и 370 исков, треть из которых невозможно погасить. Налогоплательщиков выселить можно, но только через полгода, а все это время мы обязаны обеспечить должников хотя бы холодной водой. Значит, долг будет расти.

Ирина Засельская:

— Есть проблемы и с оформлением придомовых территорий. Очень сложно определить, где она начинается и заканчивается — документов никаких не сохранилось. Или стоит дом окнами в поле, или вокруг него море всевозможных сараев. Налог на землю тоже ляжет на плечи собственников жилья. Но придомовая территория должна быть: та же контейнерная площадка нужна, бельевая, элементы благоустройства, скамейки и т. д.

Александр Завадский, ведущий специалист отдела администрации Тамбовского района:

— Настроение у амурских собственников жилья радужным не назовешь. С одной стороны, люди недопонимают смысла реформирования ЖКХ, а с другой — прогнозируемое увеличение тарифов из-за создания ТСЖ или управляющих организаций встречают в штыки. И так квартплата постоянно растет из-за инфляции, а теперь придется содержать еще и управляющих их собственным жильем. Было много нареканий, когда в Тамбовском районе произошло изменение тарифов на ЖКУ в зависимости от этажности дома: чем меньше этажей, тем больше оплата. Но есть постановление, есть нормативы потребления коммунальных услуг. Надо их выполнять. В селах живут в основном старики. Молодежь улетает в города. Пенсия едва дотягивает до 4000 рублей, а за квартиру уже сейчас приходится отдавать две трети пособия. Поэтому только начнешь объяснять, что такое ТСЖ, старики прямо спрашивают: «Хотите последнюю копейку у нас забрать?»

— Но есть же субсидии для малоимущих. Самое время этим воспользоваться.

Владимир Скуратов:

— Нет. В Жилищном кодексе есть статья, которая гласит: увеличение тарифов не должно приводить к получению права на субсидию. Села в выигрыше Николай Коренец, начальник отдела жилищной политики минстроя Амурской области — Обсуждение проблемы выбора способа управления жильем у нас плавно перешло к критике 185-ФЗ, но этот закон никого не заставляет и ни к чему не обязывает. Напротив, предлагает средства на капитальный ремонт жилья, стимулируя процесс реформирования ЖКХ. Не хочешь — не участвуй. Наказание за неучастие не предусмотрено. Если рассматривать Жилищный кодекс, то выбор способа управления многоквартирным домом в Амурской области прошел отвратительно.

На 1 января 2008 года с этим определились только 20,2% собственников жилья. При этом непосредственное управление выбрало 15%, управляющую организацию — 4,4, ТСЖ — 0,7%. То есть в стороне остались 80% владельцев приватизированных квартир.

— Как выглядит Приамурье на фоне ДФО?

— Ситуация во всех регионах аналогичная. Ведь мы практически в одних экономических и социальных условиях живем. А в Санкт-Петербурге, к примеру, ТСЖ выбрало 40% собственников жилья, хотя там не меньше пенсионеров, чем у нас. Это все-таки проблема не социальная, а поведенческого стереотипа людей, которые наделяются ответственностью, обязанностями собственника жилья. Конечно, один и тот же закон применять к разным социальным слоям населения трудно. 185-ФЗ рассчитан больше на города, а в селах самый оптимальный вариант -это выбор непосредственного управления. Предварительный анализ действующих по стране ТСЖ показал: эти товарищества могут нормально работать, где объединяются не менее 200 собственников жилья. У них один председатель, значит, расходов на содержание штата меньше. Есть и другие способы экономии общих средств. Главное — надо четко усвоить: другого не дано, идет реформирование ЖКХ. — Но мало ТСЖ даже в Благовещенске. Получается, что жителям областного центра нечего рассчитывать на федеральные деньги? — Срок действия фонда содействия реформированию ЖКХ — до 2011 года. Есть возможность работать и выполнять требуемые законодательством условия. А процесс идет: на момент принятия 185-ФЗ в области не было ни одной управляющей компании, а ТСЖ — около 50. Сейчас их уже 229, а управляющих компаний — 15.

— Лучше дела обстоят в городах?

— Напротив, в селах. А причина — в сложившейся системе управления ЖКХ. Была там такая структура — Служба единого заказчика, прообраз нынешних управляющих организаций. Где вдумчиво подошли к реформированию ЖКХ, там и процесс перехода службы в управленческую структуру прошел безболезненно. В качестве примера можно назвать Райчихинск и Михайловский район. Многие УК в стадии оформления: непростой это процесс — передача домов. Если до 1 мая конкурсы по выбору управляющей организации не пройдут или их признают несостоявшимися, то органы местного самоуправления сами рассчитают тариф и назначат управлять домами тех, кто сейчас предоставляет эти жилищно-коммунальные услуги.

Ирина Засельская:

— Мы на это уже обречены: дважды объявляли конкурс — и ни одной заявки. Даже в близлежащих Чигирях.

Микроклимат для частника

Николай Коренец:

— Спрос рождает предложение. Таков закон рынка, а пока спроса на УК нет. Административным рычагом частные управляющие компании не создать — это абсурдная постановка вопроса. Частник никогда не придет в тот бизнес, который в силу разных причин для него убыточен. Потому задача органов местного самоуправления — создать благоприятные условия для УК.

— Что это значит?

— Должен быть экономически обоснованный тариф на ЖКУ и 100-процентные своевременные платежи населения. Иначе ситуация тупиковая. Жилкоммунхоз должен работать по принципу торговли: заплатил деньги — получил товар. Пока ситуация с точностью до наоборот: услугу получил, а платит потом. Если вообще заплатит...

— Представим, что моя пятиэтажка выбрала ТСЖ, а соседи квартплату не платят месяцами. Кто должен принимать меры?

— Председатель ТСЖ может в законном порядке обратиться в суд, и долг будет взыскан. Предположим, что большинством голосов решено собрать деньги на ремонт крыши, а кто-то говорит: «Не хочу, не дам ни рубля». Выход и здесь такой же: деньги взыскиваются через суд. Парадоксальная ситуация складывается: никто не хочет стать собственником жилья и надеть на себя хомут в виде дополнительных затрат. Но при этом все просят: дайте деньги на капремонт. Только почему-то никто не просит у государства деньги на ремонт личной автомашины. А жилье — такая же собственность, как «Жигули» или «Тойота»! Надо заботиться о доме, в котором мы, его собственники, живем. Иначе придет к нам перед открытием отопительного сезона жилинспекция и не даст разрешения на подключение к теплоузлу. Газетам, телевидению надо больше говорить об ответственности, надо менять менталитет: став собственником жилья, нужно и заботиться о своей собственности.

— Николай Юрьевич, вы говорили об экономии средств. Общие счетчики учета света, тепла должны быть в многоквартирных домах. Но главный счетчик должен быть в голове собственника жилья, чтобы следить за порядком.

— Я скажу больше: ТСЖ в больших городах является даже спасением. Когда все оформлено и жители стали не только собственниками жилья, но и земельного участка, они смогут заработать на этом. Могут сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения, даже фасады домов под рекламу. Могут строить что-то на придомовой территории, давать (за определенную плату, конечно) разрешение на прокладку теплотрассы. Более того, улучшая состояние своего жилого дома, они тем самым увеличивают собственный капитал. Квартира в таком доме с благоустроенным двором будет стоить намного дороже, чем там, где нет хозяина. Словом, это небольшой, так сказать, попутный бизнес для собственника жилья.

Владимир Скуратов:

— Все это хорошо. Но в Санкт-Петербурге отопление стоит 9 рублей за кв. м, а в Тамбовском районе — 51 рубль 52 копейки, в Благовещенске — 21 рубль. Кроме того, областной бюджет должен Тамбовскому району за 2007 год 12 миллионов рублей за оплату ЖКУ специалистам на селе. Как быть с такими реалиями?

Ирина Засельская:

— К тому же ресурсоснабжающие организации обязаны в срок оплатить налоги за оказанные, но так и не оплаченные населением жилищно-коммунальные услуги. Как отзовется этот минус, когда выбор способа управления жильем уже состоится? Капремонт как лозунг Андрей Плешивцев, и. о. руководителя Амурского УФАС России: — Все эти минусы, подводные камни и рифы невольно влияют на ход реформирования ЖКХ. По нашим данным, в области на 1 января 2008 года 95% общего объема жилого фонда так и не определилось, что выбирать: ТСЖ или УК, или самим управлять своими квартирами. За первый квартал этого года ситуация кардинально не изменилась. Конкурсы по выбору управляющих организаций тоже должны уже быть завершены на местах, но практика показывает, что органы местного самоуправления передают эти полномочия без открытых конкурсов, а в приказном порядке. Я понимаю: реалии на селе таковы, что конкурс объявят, а заявок подано не будет. Невыгодно бизнесу идти в жилкоммунхоз — изношенное жилье, бедное неплатежеспособное население. — Где все-таки шагают в ногу со временем? — Пока сложно сказать: вся информация с мест в нашу антимонопольную службу поступит после майских праздников. Пока могу похвалить поселок Прогресс. Николай Коренец: — Жалобы уже есть: местные власти передают дома одной УК, а собственники жилья выбрали другую. Наше министерство строительства, архитектуры и ЖКХ подготовило и разослало по области типовое положение о порядке передачи домов в управление уполномоченным собственников жилья. Там четко прописано: единственным основанием является решение общего собрания собственников жилья.

— Какие еще проблемы требуют первоочередного решения?

Владимир Скуратов:

— Нужно выделить целевые средства для восстановления правоустанавливающих документов многоквартирных домов. Для этого только Тамбовскому району нужно 17 миллионов рублей. Нигде эти затраты не прописаны, а бюджет у нас дотационный, как и во многих других муниципальных образованиях.

Николай Коренец:

— Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет средства на ремонт многоквартирных домов только на условиях софинансирования — областного и (или) местного бюджетов. Правительством области принято решение всю долю софинансирования взять на себя. А это почти 500 миллионов рублей. Деньги эти могут быть направлены и на подготовку недостающей технической документации.

Ирина Засельская:

— Когда начинается капитальный ремонт домов, это действует на собственников жилья лучше самых высоких призывов. Мы стараемся, чтобы в каждом селе Благовещенского района было хотя бы одно такое «наглядное пособие». Николай Коренец: — В области уже сформировался предварительный список участников программы капитального ремонта жилья в 2008 году. Это Октябрьский и Бурейский районы, Архара, Серышево, села Белогорского района, Новокиевский Увал... Мы даже не ожидали от этих территорий такой активности по созданию ТСЖ и УК. Надо помнить, что 185-ФЗ действует четыре года. Средства федерального фонда содействия реформированию ЖКХ весьма ограниченны. Приамурье получит 1,5 млрд. рублей. Это наш лимит. Поэтому расслабляться, думая, что мы потом ТСЖ сделаем, не стоит. Отбор домов для капремонта будет проводиться на конкурсной основе. Причем все эти миллионы федеральных рублей распределены так: 909 пойдут на капремонт, а 606 — на переселение из аварийного жилого фонда. Возможность получить деньги в следующие три года останется, но количество участников программы капитального ремонта жилья будет ограничено более активными, предлагающими софинансирование. Зато число желающих отремонтировать свои дома за счет государства, уверен, будет расти.