Застройщик застройщику рознь

Крыша над головой сегодня далеко не каждому амурчанину по карману, поэтому, решая квартирный вопрос, они все чаще прибегают к услугам ипотечного кредитования. Выбирая между «первичкой» и «вторичкой», необходимо учитывать тот факт, что банки все же больше любят давать кредиты уже на готовое жилье, а вот кредитованием покупок в новостройках занимаются далеко не все. Это и понятно, ведь затянутые сроки строительства и отсутствие предмета залога до момента оформления квартиры в собственность, а также опасность, что проект может остаться нереализованным, повышают риски банков. Впрочем, взять ипотеку, вступая в долевое строительство, в Приамурье вполне реально. Есть только несколько условий. Одно из них связано с тем, что банки, как правило, предпочитают работать с надежными, хорошо зарекомендовавшими себя застройщиками. Это, конечно, ограничивает выбор клиента, ведь подбирать жилье ему приходится только из числа одобренных банком объектов. Впрочем, банки проявляют здесь некоторую лояльность. Активнее всего на первичном рынке сегодня работает Сбербанк РФ, который в Приамурье сотрудничает почти с десятком строительных компаний, среди которых такие крупные фирмы, как ООО «Россия» и ООО «АНК».

— Все эти застройщики прошли аккредитацию в нашем банке, то есть представили свои уставные документы, данные по бухгалтерской отчетности, полный пакет документов по объекту и прочее, — пояснили в отделе кредитования физических лиц Благовещенского отделения Сбербанка РФ. — Однако если человек хочет взять кредит на квартиру в доме, который строит другая организация, то это в принципе возможно, правда, в этом случае ему придется собрать разрешительную документацию на объект. Конечно, проще работать, когда уже есть договор сотрудничества с застройщиком по конкретному объекту.

Кстати, в случае с долевым строительством процентная ставка по кредиту в период строительства будет выше, но после того как дом будет сдан, оформлено право собственности и квартира перейдет в залог к банку, процент будет снижен в зависимости от суммы первоначального взноса. Кредит выдается на любой стадии строительства, если застройщик и объект одобрены банком. В коммерческих банках ситуация примерно такая же, хотя имеет ряд нюансов.

— Мы сотрудничаем только с «АНК», «Благовещенскстроем» и «Амурстроем» и кредиты на квартиры в строящихся домах даем, только если они возводятся этими организациями, — сказали в Амурском филиале АКБ ОАО «Росбанк». — Впрочем, если клиент хочет выбрать другого застройщика, то мы готовы дать ему кредит, если он предоставит в качестве залога ликвидное жилье, которое у него есть в собственности. Квартира в строящемся доме в данном случае в залог не принимается.

Проценты разных стадий

Кстати, немаловажно и то, на каком этапе строительства вы можете получить кредит. Сегодня покупку жилья «на стадии котлована» кредитуют далеко не все. Некоторые банки не открывают кредитные линии, пока не будут построены все этажи или хотя бы часть дома.

— Мы работаем со всеми застройщиками, кроме ООО СК «Гарантия». Правда, кредит мы можем предоставить только на стадии, когда построено уже 30 — 40 процентов дома, — сказали в отделе ипотечного кредитования благовещенского филиала ОАО «Далькомбанк».

Общей особенностью кредитования новостроек для всех банков являются, пожалуй, высокие ставки на этапе строительства. Как правило, до оформления права собственности ставка по кредиту на первичное жилье на 2 — 4 процента выше, чем та, которая устанавливается для вторичного жилья. Но после того как квартира переходит в залог к банку, ставка снижается. Банку выгоднее иметь более высокую доходность по кредиту в период строительства жилья. Что касается вторичного жилья, то здесь все проще, ведь банк получает в залог не «воздушный замок», а реальную квартиру. Кстати, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке и у квартиры были другие хозяева, то банк потребует дополнительных гарантий. В данном случае потребуется титульное страхование квартиры, то есть права собственности на нее. Тарифы на титульное страхование составляют от 0,2 до 4,5 процента от ее стоимости. Тариф зависит от числа перепродаж, через которые прошла квартира. Чем больше их, тем более значительную сумму придется отдать за титульную страховку. Помимо этого, банки обычно требуют от заемщика, чтобы он застраховал свою жизнь и здоровье, а также приобретаемое жилье. Покупающим квартиру в новостройке будет достаточно этих двух страховок, а титульного страхования не потребуется.

«Первичка» дешевле

За прошлый год число желающих участвовать в долевом строительстве увеличилось в два раза по сравнению с предыдущим. Первичный рынок привлекает тем, что цена квадратного метра здесь на 10 — 15 процентов ниже, чем в подобном объекте на вторичном рынке. Однако в период строительства дома, а это, как правило, 1,5 — 2 года, стоимость «квадрата» может подняться. Впрочем, в некоторых строительных компаниях города действует такая система, что если дольщик оплачивает 50 процентов или всю стоимость квартиры сразу, то цена за «квадрат» на весь период строительства остается фиксированной. Вообще, квадратный метр в новостройке дорожает быстрее. За прошлый год стоимость квартиры в новом доме поднялась почти на 10 процентов, а вторичное жилье подорожало на 7,5.

— Вторичный рынок пытается подтянуться за первичным, хотя не такими темпами, — отмечает президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский. — Строители, как правило, организованно идут на изменение цен, ведь у нас не сотни строительных компаний, а около десятка самых крупных. Нельзя сказать, что они сговариваются, но все же отслеживают ситуацию быстрее, чем люди, которые продают жилье. Сегодня большая часть сделок все так же заключается на вторичном рынке жилья, причем спрос явно превышает предложение.

Ремонт в копеечку

Кстати, по стоимости новостройка и вторичное жилье могут обойтись примерно одинаково — итоговая сумма будет зависеть от того, какой ремонт вы хотите сделать в своих апартаментах. В среднем он может составить 10 — 20 процентов от стоимости самого жилья. Квартиры на первичном рынке сейчас, как правило, сдаются без отделки, поэтому новосел, ступивший ногой на столь долгожданную жилплощадь, вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы довести ее до ума. Кстати, не стоит забывать, что в течение нескольких лет после постройки новый дом дает усадку, то есть происходит некоторое смещение всех его частей — незначительное, конечно, но вполне достаточное, чтобы потолок потрескался, а обои в некоторых местах порвались. Ремонт потребует и времени — на него может уйти от полугода до трех лет. Жить в таких условиях захочет не каждый, поэтому есть смысл обратить свое внимание на «вторичку». Главное преимущество вторичного жилья — это то, что оно полностью готово для заселения. И если квартира в хорошем состоянии, то может потребоваться только косметический ремонт, который обойдется недорого. Но, опять же, вторичное жилье — это все же не новое жилье, и могут быть проблемы со старой сантехникой и электрикой. Такую квартиру надо будет постоянно поддерживать в нормальном состоянии, что тоже потребует денег и времени. В общем-то оптимальным вариантом может стать покупка квартиры в недавней новостройке.

Цена вопроса

В центральной части Благовещенска «квадрат» на первичном рынке жилья в среднем стоит порядка 40 тысяч рублей, в микрорайоне — около 33 тысяч. Наибольшей популярностью пользуются квартиры небольшой площади. За квадратный метр «бывшей в употреблении» однокомнатной квартиры в центральной части города сегодня можно выложить в среднем 46 — 47 тысяч рублей, в микрорайоне немного дешевле — порядка 42 тысяч рублей. А вот стандартная «двушка» обойдется примерно на 7 — 10 процентов дешевле. Трехкомнатные квартиры сегодня менее популярны, в них «квадрат» в зависимости от района варьируется от 35 до 39 тысяч рублей.

Кстати, как отмечают сами риелторы, разница в ценах на однотипные квартиры в различных районах зависит не только от местонахождения конкретного дома с территориальной точки зрения, даты постройки или степени развития инфраструктуры. Дело также в количестве предложений для каждого конкретного района. К примеру, если в районе большое количество типовых домов с хорошей планировкой, то цены на квартиры в них будут в среднем ниже, нежели в домах этой же серии в другом районе, при условии, что таких домов там немного.