Доля нотариуса: продать часть квартиры, дома или земли теперь можно только через нотариат

Чья работа?

— Да они у нас просто хлеб отбирают! — возмущается юрист одной из риелторских компаний Благовещенска, попросивший не озвучивать ее имя. — Ведь риелторы не зря начали выполнять весь цикл работ. Мы не только ищем жилье, но и избавляем их от необходимости бегать по инстанциям и собирать документы, а также проверяем чистоту сделки. Человек просто приходит в компанию и говорит, какое жилье он хочет купить. Это удобно, и, конечно, такая услуга пользуется спросом. У зарекомендовавших себя на рынке специалистов уже и рука набита на договорах, и есть свои связи, чтобы определить и, соответственно, гарантировать чистоту сделки. А теперь появилось еще одно звено в цепи. Это же просто дополнительные расходы времени и денег для покупателей и продавцов.

Возмущение риелторов вызывает даже не сам закон — доля сделок, которых коснулись изменения 391-ФЗ, по словам специалистов с недвижимостью, невелика. Продажа долей в квартирах, домах и земельных участках, а также продажа жилья, которым владеют несовершеннолетние или недееспособные граждане, составляет меньше пятой части рынка недвижимости в Благовещенске. Но риелторы уверены, что это нововведение — лишь первая ласточка, со временем нотариусы заставят пользоваться их услугами при любой сделке с недвижимостью.

— Нотариат постепенно возвращает свою сферу влияния, которая была потеряна в конце девяностых годов, — комментирует директор агентства недвижимости «Гарантия» юрист Виталий Злочевский. — До этого времени все сделки с недвижимостью проходили с участием нотариусов.  В 1999 году в Приамурье заработала юстиция, и нотариальное удостоверение сделок перестало быть обязательным.

По сути, с риелторов снимают вторую часть работы — юридическое сопровождение сделки — и оставляют им только первую — подбор жилья.

— Я не думаю, что в итоге продавцы и покупатели недвижимости выиграют от нововведения, — продолжает Виталий Злочевский. — На самом деле, сопровождение сделки занимает столько же времени и усилий, сколько и подбор жилья.  Когда речь идет о долях — необходимо уведомить сособственников этой недвижимости, нужно идти и подавать документы в Росреестр, например. Нотариусы, как правило, работают, не выходя из кабинета. И, скорее всего, эта обязанность ляжет на самих покупателей. А так как большинство людей не готовы собирать справки, брать выписки и тому подобное, они все равно придут к риелтору. И в конце просто получат дополнительный расход в виде нотариального удостоверения. Хотя, не спорю, это даст больше гарантий от мошенничества при сделке.

Материальные гарантии

У нотариусов свой взгляд на проблему и своя аргументация.

— Конечно, риелторы нервничают. Теперь нотариусы не дадут им требовать нереальные деньги за свою работу, — комментирует один из нотариусов, также попросившая об анонимности. — Найти жилье несложно и без их участия — интернет сегодня есть у всех, да и мы не Москва — не настолько большой рынок недвижимости в Благовещенске. Но даже определившись с выбором, люди все равно идут к риелторам. Большинство граждан не в состоянии проверить чистоту сделки и оформить документы купли-продажи.  При этом юридической ответственности, если сделку вдруг признают недействительной, рилеторы не несут. Их проверка заключается в том, чтобы взять выписку из Росрееста. Никаких других официальных доступов к базам данных у таких специалистов нет. А значит и гарантий, кроме как на словах, дать не могут.

Нотариусы же материально заинтересованы в том, чтобы человек не потерял свою недвижимость.

— Во-первых, главная цель законопроекта — защитить собственников доли жилья от рейдерского захвата. К сожалению, с такими случаями люди сталкиваются нередко, — поясняет президент нотариальной палаты Амурской области Ася Казарян. — Мошенники выкупают часть квартиры, бывает, просто несколько квадратных метров, и буквально выживают других сособственников из этого жилья. Люди вынужденно продают рейдерам свою часть жилплощади за копейки, потому что не могут жить в созданных условиях.

Вообще, согласно законодательству, все совладельцы жилья имеют право в первую очередь выкупить выставленную на продажу долю жилплощади по цене, установленной продавцом. Рейдеры же ищут пути, как обойти этот пункт.

— Теперь нотариусы будут проверять, известил ли собственник доли о ее продаже владельцев других долей, так как последние имеют право преимущественного выкупа доли перед третьими лицами. Нотариус несет материальную ответственность за оформленную им сделку. Если сделку признают недействительной — он обязан вернуть пострадавшим их средства. Для этого и существует система страхования нотариата, — продолжает Ася Казарян. — Поэтому и отношение к проверке законности сделки у нотариусов соответствующее, пренебрегать своими обязанностями они не будут.

Временная экономия

Законность сделки — несомненное преимущество нотариусов перед риелторами. Но смогут ли они обеспечить клиентам принцип «одного окна»?

— У нотариата сегодня есть полномочия и инструменты, позволяющие удаленно отправлять и получать документы и выписки различных инстанций, — комментирует владелец одноименной нотариальной конторы Андрей Берлов. — Нам не нужно бегать за выпиской из Росреестра, достаточно зайти в соответствующую программу на своем рабочем месте. Таким же образом при необходимости мы получим кадастровый паспорт и другие документы для оформления сделки.

Кроме того, по словам нотариуса, сейчас на федеральном уровне идет работа над тем, чтобы нотариусы получили допуск в паспортную базу данных. А это  еще один способ проверки гарантии сделки.

— Конечно, закон вступил в силу совсем недавно, систему еще нужно «обкатать», — добавляет Андрей Берлов. — Но я уверен, что в скором времени нотариусы смогут полностью взять на себя проведение сделки купли-продажи недвижимости. Клиенты просто приходят с документами и получают готовый результат.

Цена вопроса

Помимо гарантий законности и экономии времени, есть и еще один, пожалуй, самый главный вопрос — сколько будет стоить оформление сделки у риелторов и нотариусов?

Как правило, за «юридическое сопровождение», даже если клиент сам нашел продавца, благовещенские риелторские фирмы берут 2 процента, но не менее 50 тысяч рублей. Торговаться, конечно, можно. Но на скидку больше 10 тысяч рассчитывать не приходится.

Нотариусы работают по утвержденным тарифам. С нового года размер госпошлины за удостоверение договоров с долями составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей. Например, за сделку стоимостью в миллион рублей с учетом госпошлины человек заплатит нотариусу 6 200 рублей (без учета дополнительных документов — согласий супругов, сособственников и т. п.). К сравнению, до 2016 года эта сумма была бы на треть больше — девять с половиной тысяч рублей. Впрочем, даже максимальный размер оплаты нотариусу — 20 тысяч — в два раза ниже сегодняшних расценок на аналогичную работу у риелторов.

Комнаты в общежитии

— Что касается комнат в общежитии, они попадают под обязательное нотариальное удостоверение только в том случае, если комната не выделена в отдельную жилплощадь, а является просто долей, — разъясняет еще один нюанс Ася Казарян. — Поэтому большинство таких сделок регистрировать у нотариуса не обязательно. Главное — внимательно читать договор.