Рынок аренды в Благовещенске лихорадит: почему владельцы квартир не снижают цены

История поиска

Анастасия переехала в Благовещенск из Хабаровска — девушка отправилась вслед за мужем-хирургом. В амурской столице у семейной пары есть родственники, но супруги твердо решили, что хотят жить отдельно и вить собственное гнездо. Вот только выбрать подходящий «фундамент» в аренду удалось далеко не сразу — на поиски жилья ушел месяц. И это, отмечает гостья области, далеко не самый большой срок.

— Еще до переезда я мониторила рынок съемного жилья в Благовещенске, мы искали варианты по принципу «с вокзала в квартиру». Но ничего не вышло: на владельцев выйти почти невозможно, всюду посредники. Показать квартиру онлайн практически все они отказываются — мол, приезжайте и смотрите на месте. В итоге мы месяц прожили у родственников, прежде чем все-таки нашли нормальную съемную квартиру. Нормальную, то есть не с «убитым» ремонтом, с хорошей мебелью и за приемлемые деньги, — рассказала «Амурской правде» хабаровчанка Анастасия С.

В поисках квартиры супруги из экс-столицы Дальнего Востока посмотрели все популярные и не очень сайты объявлений, покупали газеты, обращались даже в агентства по недвижимости. Полностью устраивающее их жилье нашлось во 2-м микрорайоне Благовещенска, на улице Студенческой. За двухкомнатную квартиру с мебелью и бытовой техникой семейная пара платит 25 тысяч рублей в месяц, не считая коммунальных услуг. По мнению приезжих, это вполне сносная цена — особенно на фоне тех, что предлагают сейчас большинство арендодателей.

— При взгляде на большую часть квартир, которые мы посещали, хотелось задать только один вопрос: за что такие деньги? 40 тысяч рублей за крохотную студию возле городского парка, без элементарного дивана и шкафа для одежды — платить за вид на Амур и Китай? Или же в микрорайоне, возле областной больницы, нам заломили» 50 тысяч за двухкомнатную квартиру, потому что это новостройка. Непонятно, из чего складываются такие цены, и они явно не соответствуют тому, что предлагают хозяева за эти деньги, — негодует Анастасия.

Фото: pxhere.com

За что платить?

Вилка цен на съемное жилье в Благовещенске колеблется от 15 тысяч рублей за студию без мебели до 1,5 миллиона рублей за двухуровневые апартаменты с видом на набережную Амура. Средняя же стоимость жилья для типичного арендатора варьируется от 20 до 40 тысяч рублей. Но за эти деньги в разных районах Благовещенска предлагают кардинально контрастные варианты квартир.

Так, однокомнатная меблированная квартира в новостройке недалеко от автовокзала, на улице Красноармейской, обойдется в 42 тысячи рублей за месяц без учета коммунальных расходов — квитанции за ЖКУ придется оплачивать отдельно. За двухкомнатное жилье в доме буквально  через дорогу запрашивают 35 тысяч рублей, но оплата за свет и воду уже включена в стоимость. А на Пионерской — Горького, в квартале от вышеназванного района, двухкомнатная квартира обойдется арендатору в 50 тысяч рублей.

Квартира-студия без мебели в новом доме на улице Театральной стоит 14 тысяч рублей в месяц. Арендатор, который туда заселится, должен будет оплачивать коммунальные расходы. А вот за однокомнатное жилье на улице Тополиной владелец запрашивает вдвое дороже — 28 тысяч рублей.

Относительно ровные цены на съемное жилье можно найти разве что во 2-м микрорайоне. Здесь стоимость аренды двухкомнатной квартиры варьируется от 22 до 34 тысяч рублей, однокомнатную можно найти за 20—25 тысяч.

На рынке съемной недвижимости Благовещенска практически нет «трешек» — их предпочитают сдавать не целиком, а по комнатам. Стоимость аренды в этом случае варьируется от 9 до 16 тысяч рублей с человека.

Как отметила специалист по недвижимости Виктория Литовченко, ценовая картина не подчиняется каким-либо логическим законам. Каждый собственник выставляет ту стоимость аренды, которая его устраивает. При этом владельцы квартир чаще ориентируются на собственное желание заработать, а не на платежеспособность потенциальных съемщиков.

— Рынок съемного жилья частично отражает ситуацию, которая сейчас происходит  с жилой недвижимостью в целом. Происходит небольшой, но постоянный отток арендаторов из-за того, что все больше населения могут позволить себе покупку жилья в ипотеку. Тем более с учетом действия льготных программ, которые в Амурской области существуют сейчас, ежемесячный платеж по жилищному кредиту будет равен арендной плате за съемную квартиру. Но ведь платить за свое приятнее, чем за чужое, — поделилась мнением риелтор. — Многие арендаторы, особенно те, кто снимают жилье на длительный срок, съезжают именно потому, что приобрели собственную квартиру. Владелец жилплощади вынужден искать новых съемщиков. Это может быть длительный процесс, а квартира будет стоять пустой и не приносить доход. Поэтому поднимается цена: с одной стороны, отпугивает неплатежеспособных. С другой стороны, на повышенную стоимость аренды, скорее всего, придет человек со стабильным доходом, который гарантированно не съедет через месяц. Поэтому поводов снижать цены у владельцев нет — это ведь их доход.

Определяющим фактором арендного прайса остается фактический адрес квартиры. Жилье в центре, отметила эксперт, всегда будет стоить дороже, даже если это малогабаритное пустое помещение. Второй аргумент, влияющий на цену — возраст дома. Квартиры в новостройках сдаются за более крупную сумму. Но и спрос на них более высокий: «хрущевки» и даже «брежневки» у современного арендатора не котируются. А вот обстановка, качество ремонта и близость социальной инфраструктуры на итоговую цену практически не влияют.

— Есть определенный минимум, который должен быть в любой квартире: плита, стиральная машина, холодильник, шкафы для одежды. Все остальные предметы бытовой техники и мебели — на усмотрение арендодателя, но на цене они не отражаются, как и эксклюзивный ремонт. Люди снимают квартиру, чтобы в ней жить — спать, готовить еду, отдыхать, приглашать гостей. Им не интересна лепнина XVIII века на потолке или антикварная мебель. И сегодня большая часть арендаторов заезжает в съемную жилплощадь уже с собственным набором удобств — ставят свои диваны, кровати и так далее. В Благовещенске нет запроса на эксклюзивный дизайн в арендном жилье. Поэтому такие квартиры очень сложно сдать — владелец хочет на арендной плате отбить свои затраты в супердорогой ремонт, а съемщику он не нужен, — отметила Виктория Литовченко.

Где искать?

Рынок недвижимости в Амурской области давно переехал на виртуальные площадки. Объявления о сдаче квартир размещают на 6—7 основных сайтах — в первую очередь арендодатели и посредники идут на «Авито», затем на сервисы «Юла» и «Циан». Меньшей популярностью пользуются «Домофонд», «Фарпост» и «Квартирка», но некоторые агенты публикуют объявления и там. Впрочем, предложения о сдаче жилья появляются и в местной прессе — газеты «Из рук в руки», «Телепорт» и «Дважды два» все еще печатают такую информацию. Большей частью она дублирует уже растиражированные данные из интернета.

Чем больше площадок, тем сложнее найти собственника. 99 % объявлений о сдаче квартиры в аренду размещают агенты — как частные, так и представители риелторских агентств. По мнению специалиста по работе с недвижимостью Виктории Литовченко, это тренд, который не меняется больше 15 лет.

— Схема очень простая. Есть собственник, который хочет сдать квартиру, но у него нет времени постоянно рассылать объявления, принимать звонки, показывать жилье, вести переговоры. И есть агент, который готов этим заниматься за комиссионное вознаграждение. Есть спрос — есть предложение. В Благовещенске 99 объявлений из 100 размещают агенты. Собственник если и приходит, то только на подписание договора и знакомство со своими арендаторами. Все остальное — работа агента. И даже если в объявлении о сдаче жилья написано, что оно от собственника, это все равно посредник, — рассказала «Амурской правде» риелтор.

Как отметила специалист, в Приамурье не принято брать комиссию за услуги с собственника арендованного жилья. Как правило, вознаграждение агенту — это затраты, которые несет потенциальный съемщик, сумма — от 4 тысяч рублей и до бесконечности. Сейчас большинство риелторов берут комиссию в виде определенного процента от ежемесячного платежа за найденную квартиру. Кроме того, агенты могут взять дополнительную сумму за оформление договора купли-продажи — документа, образцы которого легко найти в интернете. При этом далеко не каждый посредник отработает свое вознаграждение качественно — к сожалению, от недобросовестных специалистов никуда не деться.

— Мы искали квартиру для нашего сына-студента, он поступил в АмГУ. Сразу обратились в агентство: знакомые предупредили, что самостоятельно искать съемное жилье в Благовещенске можно месяцами и безуспешно. Мы заплатили 5 тысяч за то, что нам дали список адресов с арендным жильем — около 20 квартир, из которых больше половины было уже сдано. 25 тысяч в месяц стоил первый месяц аренды жилья, которое мы все-таки нашли. 15 тысяч — залог. И 5 тысяч — договор, выверенный юристами агентства. Итого 50 тысяч разово. При этом агент с нами не ездил, квартиры не смотрел, приехал только на подписание договора с собственником. Квартира, которую мы сняли, до сих пор выставлена на «Авито» как свободная с номером нашего же агента. За что платили? — рассказала «Амурской правде» дальневосточница Ирина Лукьянова.

Впрочем, как утверждают сами риелторы, их профессиональное сообщество делится на две категории. Одним важна репутация, другим — однодневный заработок.

— Хороший агент по недвижимости, во-первых, никогда не отправит вас на поиски жилья по неактуальной базе. У него всегда будут в активе предложения, которые действительны прямо сейчас. Во-вторых, риелтор должен выступать посредником между вами и собственником квартиры. Это значит, что он сопровождает вас при осмотре помещения, ведет переговоры, участвует в торгах, обсуждает условия и гарантии. Фактически, это ваш представитель в сделке. Но это сопровождение требует времени, а значит, не может стоить условные 4—5 тысяч рублей. Далеко не у всех жителей Благовещенска есть возможность отдать риелтору большую комиссию. Люди хотят сэкономить и сами рождают спрос на таких агентов-однодневок, с неактуальной базой квартир и минимальным трудом, — пояснила Виктория Литовченко.

Главное правило, которое нужно соблюдать и арендатору, и арендодателю, по словам эксперта, — не устраняться от личной встречи и переговоров тет-а-тет. Владелец квартиры должен знать в лицо тех, кому вверяет свою недвижимость. А съемщики, в свою очередь, должны быть уверены в том, что заселяются на законных основаниях.

— Мошенников очень много — к сожалению, на рынке недвижимости они тоже орудуют. Масса случаев пересдачи уже снятой квартиры третьим лицам, скандалы, выселения. Арендаторам и собственникам советую проверять подлинность документов друг у друга. И, конечно, оформлять договор, прописывать в нем все детали аренды вплоть до списка имущества, заверять у нотариуса. Обязательно нужно оформлять расписки на любую переданную сумму — от страхового залога до ежемесячной платы. Чем больше бумаг, тем лучше, — резюмировала риелтор.

Ранее «Амурская правда» писала о том, что происходит на рынке продажи и покупки жилой недвижимости в регионе. Специалисты отмечали, что на цены повлияли льготные ипотечные программы.