Как газ изменил рынок недвижимости в Свободном и почему в городе продолжают дорожать квартиры

Десятилетний ажиотаж

В начале 2000-х Свободный был маленьким провинциальным городом, цены на жилье в котором были ниже, чем в Благовещенске и Белогорске. А порой даже меньше, чем в многоквартирных домах в селах вблизи столицы Приамурья. Всё изменил газ.

— В 2010–2011 годах точных данных о том, что в городе появится завод одной из крупнейших российских компаний, не было. Но слухи ходили, и некоторые люди снимали с продажи квартиры, а те, кто продавал, начинали повышать ценники, хотя объективно никаких причин тогда для этого не было, — рассказывает бывшая жительница Свободного Светлана Краснова. — Над теми, кто собирался в будущем зарабатывать на недвижимости в этом маленьком городе, поначалу посмеивались.

Однако уже к октябрю 2015-го, когда Газпром дал официальный старт строительству Амурского газоперерабатывающего завода, количество скептиков уменьшилось, а желающих приобрести квартиру в Свободном стало больше. Дело в том, что в городе появились сначала сотни, а потом и тысячи специалистов из других регионов и стран. И им нужно было где-то жить.

— Тогда аренда резко стала востребованной. Но нужно понимать, что Свободный был маленьким небогатым провинциальным городком. Квартиры для сдачи были соответствующими: с «бабушкиным» ремонтом, старенькой или как минимум немодной мебелью, минимумом бытовой техники, — делится благовещенский риелтор Анастасия Морозова. — Зачастую специалисты, которых направляли в Свободный строить наш завод, выходили на агентства недвижимости Благовещенска. Люди с запада России, причем с хорошими зарплатами, привыкли к другому уровню комфорта. Они не находили жилья, которое удовлетворяло их запросы, и обращались к риелторам в столице области: надеялись, что те смогут подобрать им хороший вариант. Но чудес не происходило — квартир с хорошим ремонтом, с полным комплектом бытовой техники в Свободном практически не было.

Спрос, который не уходит

При этом приезжие специалисты ломали систему арендного рынка города: их зарплаты в среднем были выше, чем у местных горожан, поэтому они были готовы снимать дороже. Плюс их компании компенсировали расходы на проживание, так что цели экономить не было.

— Доходило до смешного: поставил кондиционер — сразу плюс 5 тысяч к аренде, купил посудомоечную машину — всё, у тебя жилье бизнес-класса, — вспоминает Анастасия Морозова. —  И самое главное — это работало. Люди ругались, что суммы неоправданно высокие, но продолжали снимать — альтернативы не было.

Тогда же оживился и рынок купли-продажи недвижимости. Самые дальновидные амурчане стали покупать жилье, растущее в цене, и сдавать в аренду.

— Вообще у этой стратегии было много скептиков. Основной аргумент: Газпром и СИБУР построят дома своим сотрудникам — спрос на аренду упадет, ценник на жилье тоже, а люди уже купили квартиру задорого, — продолжает благовещенский риелтор. — Однако прошло уже 10 лет с тех пор, как газ пришел в Свободный, и что мы видим: спрос на аренду остается стабильно высоким.

Спрос на любое жилье

— Да, в Свободном сегодня есть дома для сотрудников Амурского газоперерабатывающего завода и Амурского газохимического комплекса. Но, во-первых, квартиры достаются не всем. Во-вторых, многие получают служебное жилье после прохождения испытательного срока, который длится несколько месяцев. А самое главное — помимо наших якорных предприятий, в строительстве задействованы десятки подрядных организаций, у которых тоже есть сотрудники, которым нужно жилье, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Наш дом» из Свободного Татьяна Захарченко. — Поэтому спрос на аренду квартир последние годы оставался и остается высоким.

Правда, рынок арендного жилья постепенно меняется: появляется больше квартир с современным ремонтом и начинкой. В основном дизайном, закупкой мебели и техники «заморачиваются» те, кто приобретал жилье специально для аренды. Такие квартиры имеют ценник по верху рынка: например, стоимость однокомнатной «упакованной» квартиры может доходить до 80 тысяч рублей, двухкомнатной — до 120 тысяч. И такое жилье не простаивает — его арендуют очень быстро. По оценке городских риелторов, именно эта бизнес-стратегия оказалась самой прибыльной: в итоге ценник на квадратный метр в Свободном продолжает расти все эти годы, дорожает и аренда. А жилье класса комфорт пользуется повышенным спросом в городе из-за малой конкуренции в этом сегменте. Поэтому те, кто вложился в покупку жилья и в ремонт в городе президентского внимания, окупают свои траты в среднем в полтора-два раза быстрее, чем те, кто приобрел и сдает квартиры в столице Приамурья.

При этом сегодня на рынке Свободного хватает и владельцев, которые предпочитают ничего не менять в квартире либо обходиться минимальными тратами на улучшение жилья: эти люди действуют по принципу «всё равно снимут». В большинстве случаев такие хозяева — местные жители, которые сдают жилье долго и не готовы менять свой подход.

Покупка на сдачу

Высокий арендный спрос в итоге начал влиять на куплю-продажу недвижимости в Свободном. Большинство квартир здесь покупают не для проживания, а для аренды. Жить здесь нужно многим, но работники, как правило, не заинтересованы в приобретении такого имущества. Во-первых, им компенсируют аренду, то есть они не теряют на ежемесячных платежах и экономить, ввязываясь в ипотеку, не видят смысла. Во-вторых, большинство из них работают вахтовым методом и не связывают свое будущее с городом.

— Большой пласт покупателей — это обладатели дальневосточной ипотеки. В Свободном можно взять жилье по этой программе на вторичном рынке. Практически всегда люди приобретают его для последующей сдачи, — говорит Татьяна Захарченко. — Продается практически всё, даже квартиры в домах, построенных 40–60 лет назад. Самый главный критерий — местоположение квартиры. Также повышенным спросом пользуется жилье с хорошим ремонтом под сдачу.

В Благовещенске продать квартиру в доме, которому больше 40 лет, сложно, а ремонт, хоть и повышает привлекательность жилья, но не критично. Это типичная картина для рынка жилья, где покупатели приобретают квартиру для жизни. Поскольку в столице Приамурья льготных ипотек на вторичный рынок нет, то такое жилье приобретают в основном те, кто берет его для себя: например, нужна квартира больше с появлением ребенка.

В Свободном же квартиры приобретают для получения выгоды от сдачи, потому и запрос на жилье соответствующий. Важнее ремонт, чем возраст дома, ведь человек планирует зарабатывать на ней сейчас, и будущему арендодателю не так важен год постройки, как наличие хорошей мебели и техники.

Впрочем, бывают и исключения.

— У нас есть единичные случаи, когда иностранцы покупают квартиры и даже дома. Это те, кто получил гражданство и право на дальневосточную ипотеку, материнский капитал. Они приобретают жилье, используя эти программы; живут здесь, а когда рабочий контракт заканчивается, продают жилье и уезжают, — объясняет руководитель агентства недвижимости «Наш дом». —  Несколько лет назад около 10 квартир купил предприниматель из Тобольска, тоже для аренды.

Ситуация в Свободном — наглядный пример того, как крупный бизнес может кардинально изменить рынок недвижимости моногорода. Здесь главное — не потребность в жилье «для себя», а спрос на качественную аренду. Пока в городе и его окрестностях работают градообразующие предприятия и их подрядчики, будет сохраняться и поток арендаторов с высоким доходом. Это делает инвестиции в свободненскую недвижимость высокодоходными, хоть и рискованными в долгосрочной перспективе. Пока есть спрос, дешеветь нечему.

Большинству домов в Свободном больше 30 лет

Большая часть предложения на рынке в городе — это квартиры в домах, построенных до 2000 года — 83%. В домах, введенных в эксплуатацию с 2001 по 2015 год, выставлены 4% от всех продаваемых квартир Свободном. На объекты с датой постройки с 2016 по 2025 год пришлось примерно 13% предложений.

— Средняя стоимость квартиры в Свободном составляет примерно 5,4 миллиона рублей или 108,5 тысячи рублей в пересчете на квадратный метр, — прокомментировал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин. — При этом к январю 2025 года наблюдается рост цены «квадрата» на 8%. Как правило, сегодня объекты по рыночной стоимости находят покупателей без необходимости значительных уступок.

Возрастная категория материалов: 18+