Как меняется жилищный рынок Благовещенска:первичка в цене,вторичка падает, коттеджи ждут миллионеров

Фото: Алексей Сухушин

Покупателей все меньше

— Еще год назад, в октябре, практически все выставленные на продажу квартиры расходились довольно быстро. А сейчас покупателей становится все меньше, хотя обычно осень — горячий сезон, — рассказала «Амурской правде» известный благовещенский риелтор Олеся Капитоненко. — Лето — традиционно мертвый сезон, и многие продавцы надеялись на осеннее оживление рынка. Однако спрос вырос незначительно, и, чтобы продать недвижимость, многие владельцы жилья начали скидывать цены.

Ситуация на рынке недвижимости в Благовещенске действительно начала меняться, причем ощутимо. Осенью и зимой 2020-го рынок просто лихорадило: цены подскочили до 100 тысяч рублей за квадратный метр, покупатели сметали все: и вторичку, и первичку.

— Причиной стала совокупность нескольких факторов. Во-первых, низкая ключевая ставка: она позволила банкам снизить ипотечную ставку для клиентов. Купить жилье тогда, в 2020-м, на вторичном рынке стало возможно по стоимости от 6,5 процента годовых, средняя ставка составляла 7—7,5 процента. Плюс льготные программы: дальневосточную ипотеку выдавали под 2 %, сельскую — под 2,7 %, ипотеку для молодых семей на первичное жилье — под 5 %, «Господдержку 2020», — под 6 % годовых, — объясняет Олеся Капитоненко. — При этом застройщики начали активно повышать цены, объясняя это ростом стройматериалов и нехваткой рабочей силы из-за закрытия границ. Рост цен на первичном рынке подогрел и стоимость вторички.

Сыграла свою роль и пандемия. Покупать квартиры начали не только те, кто уже был нацелен на приобретение жилья, но и те, кто только раздумывал над покупкой, а также те, кто побоялся обвала рубля и решил «конвертировать» деньги в недвижимость. Высокий спрос подстегивал цены, и это еще больше повышало спрос — замкнутый круг.

«Мертвое» лето

Активность на рынке недвижимости начала замедляться к концу весны 2021 года. Цены на вторичном рынке к тому времени достигли 4,5—5 миллионов за однокомнатную квартиру и 6,5—7 миллионов за «двушку». Ценник на «трешки» начинался от 7,5 миллиона. Жилье в старых, зачастую газифицированных домах, конечно, стоило дешевле, но ненамного.

Стоимость жилья на первичке тоже стартовала от ста тысяч за квадрат.

— Еще в мае рынок был довольно живым, летом же наступила стагнация. В принципе июнь, июль и август — традиционно тихие месяцы, но хотя бы небольшая активность последние годы наблюдалась и в этот период, однако лето 2021 года было практически «мертвым», — продолжает Олеся Капитоненко.

При этом упал и «средний чек» покупателей. Год назад продавалось все, что стоило до шести миллионов рублей. Сейчас в основном ищут варианты в районе четырех миллионов.

И этому тоже есть объяснение. Во-первых, спрос на недвижимость всегда волнообразный: после ажиотажа наступает насыщение рынка. Все, кто хотел приобрести недвижимость, так или иначе решили свой жилищный вопрос. Во-вторых, снизилась покупательная способность. Инфляция, выпадающие из-за пандемии доходы во многих отраслях делают амурчан менее платежеспособными. Итог — спрос падает. А вот предложение, наоборот, растет. В том числе и за счет того, что некоторые семьи не справляются с кредитной нагрузкой и вынуждены продавать жилье, купленное во время ажиотажа по высокой цене.

Влияние ключевой ставки

— Поскольку покупателей на рынке мало и финансы у большинства ограничены, продавцы, которые действительно хотят продать жилье, вынуждены перебивать цены друг друга. Конечно, до показателей 2017—2018 годов нам далеко, но если брать рекордный конец 2020 года, то сегодня стоимость жилья на вторичном рынке снизилась примерно на семь процентов, — резюмирует Олеся Капитоненко. — И поскольку предпосылок для роста доходов населения, снижения процентных ставок нет, думаю, роста цен на вторичке ждать пока не стоит.

Конечно, точного ответа на вопрос, на сколько снизятся цены на жилье в столице Приамурья, сегодня никто не даст. В 2015 году квартиры потеряли до трети стоимости. Правда, через несколько лет цены догнали и перегнали показатели 2014 года.

Во многом на стоимость жилья влияют ипотечные ставки. Дело в том, что около 80 процентов покупателей в Приамурье сегодня берут жилье в кредит. Размер ежемесячного платежа ограничивает сумму займа. Например, обладатель льготной дальневосточной ипотеки за кредит в 6 миллионов рублей на 20 лет будет отдавать банку ежемесячно чуть меньше 30 тысяч рублей. А вот тому, кто будет брать жилье на вторичке под стандартные на сегодняшний день 8 процентов, придется выкладывать те же 30 тысяч за кредит размером в 3 миллиона рублей. Соответственно, чем выше процентная ставка — тем меньше сумма кредита и, следовательно, ниже покупательная способность.

В этом году Центробанк повышает ключевую ставку уже в шестой раз. Причем на днях он поднял ее сразу на 0,75 процента — это весомое повышение. И по мнению экспертов, не последнее. Российские аналитики допускают, что до конца года Банк России еще поднимет ставку. По некоторым прогнозам, к 2022 году ипотечная ставка в банках вырастет до 10 процентов. В этом случае размер кредита, который смогут позволить себе люди, станет еще меньше, чем сегодня.

Таким образом, средняя цена квартир на вторичном рынке, скорее всего, еще упадет, однако дешевле жилье для тех, кто берет его в ипотеку (то есть для большинства амурчан), скорее всего, не станет.

Сертификаты подтопленцев оживляют рынок

После наводнения этого года на рынок вышли амурчане, которые потеряли жилье из-за воды и получили сертификаты на приобретение квартиры или дома.

— Да, квартиры под сертификаты в Благовещенске разбирают активно, но суммы там небольшие, и их не хватает. Люди либо доплачивают наличными средствами, либо берут кредиты. Практически все покупают квартиры экономкласса: не центральные районы, дома в возрасте от 30 лет, зачастую «панельки», газифицированные, — отмечает руководитель союза риелторов «Полезные люди» Валентина Голоушкина. — Кроме того, покупают и дома, и не всегда в Благовещенском районе: сделки активно проходят в Архаринском, Магдагачинском районах.

Частные дома снова стали недоступны покупателям без запаса налички

Последние два года на рынке частного домостроения сложилась интересная ситуация. Обычно дома значительно дороже квартир, ипотеки банки на них выдавали неохотно или под повышенный процент, поэтому позволить себе купить коттедж мог только человек с большим запасом наличных средств. Правила на время изменила дальневосточная ипотека.

— К 2021 году цена на первичном рынке взлетела на треть. При этом новоселам нужно было иметь запас средств на аренду жилья на период, пока дом не достроится, обычно ожидание — не меньше года (в домах с высокой степенью готовности все давно раскуплено). Также необходимы были деньги на первичный взнос (амурские застройщики не идут на фиктивное завышение цены по таким программам), а затем еще предстояло и вкладываться в ремонт. При этом дальневосточная ипотека допускала покупку вторички на селе, — рассказала Валентина Голоушкина. — В ответ на спрос в Чигирях Благовещенского района начали строить десятки домов. В основном это одноэтажные строения площадью 70—100 квадратных метров: либо под ключ — завози мебель и живи, либо с предчистовой отделкой (есть потолок, разводка электрики, кафель в санузле, двери: остается только наклеить обои и положить напольное покрытие). Что важно — такой дом могли себе позволить семьи без финансовой подушки: застройщики завышали сумму объекта, чтобы покупателям не пришлось платить первоначальный взнос, и люди могли въезжать в дом через пару месяцев после заключения договора или вообще сразу.

Главным условием для успешной продажи здесь была необходимость уложиться в 6 миллионов — это максимальная сумма кредита, которую дают банки по условиям дальневосточной ипотеки. Однако рост цен на стройматериалы и на заработные платы (строителей в области все еще не хватает) заставил цены перерасти этот рубеж.

Сегодня стоимость новых домов в предчистовой отделке стартует от семи миллионов рублей. Выполненных из кирпича — от девяти. Кроме того, не меньше двух миллионов потребуется на ремонт, мебель и забор (все чаще для снижения цены застройщики не включают в стоимость объекта гараж, ограждение и экономят на отделочных работах). Таким образом, по словам риелторов, для комфортного проживания в доме семье потребуется помимо 6 миллионов кредита не меньше 4 миллионов собственных средств. Так что вариант с частным домом снова стал недоступен семьям без финансовой подушки.

 — Все эти факторы значительно снизили спрос на частные дома: на сегодняшний день он упал как минимум в два раза, — отмечает руководитель «Полезных людей». — Влияет также зима: люди боятся брать дома перед холодами, не протестировав отопление и другие коммуникации: иначе проблемы могут выявиться в самое неподходящее время. Последнее время дома покупают только люди с дальневосточной ипотекой или сертификатами подтопленцев: желающих взять частное жилье стоимостью от 7—10 миллионов только за наличные или под стандартную ипотеку со ставкой 8,5 % практически нет.

При этом предложений на рынке Чигирей хватает: нередки случаи, когда люди приобрели дом в 2020 или в 2019 году за 4—6 миллионов, а сейчас продают с отделкой и мебелью за 10—12. Однако объекты ценой выше 11—13 миллионов не пользуются популярностью в Чигирях и продаются с большим трудом. «Дорогие дома берут в городе, если говорить о загородных вариантах — сейчас престижным считается Плодопитомник», — резюмирует Валентина Голоушкина.

Дальневосточная ипотека превратилась в рассрочку

Два процента — рекордно низкая переплата, однако банки в погоне за клиентами планомерно снижают и этот показатель. В этом году большинство кредитных организаций снизили ставку до 1 процента. Таким образом кредит в шесть миллионов на 20 лет стоил новоселам 800 тысяч рублей. Сейчас же ставки в банках стартуют от 0,1 процента годовых. Здесь переплата за 20 лет не превышает 100 тысяч рублей за весь период пользования займом. Правда, не стоит забывать об обязательных страховках жизни и здоровья: каждый год заемщикам приходится тратить на них примерно один процент от суммы долга.

Цену на первичку держит дальневосточная ипотека

Несмотря на то что рынок вторичного жилья стал чуть более лоялен к покупателям, застройщики многоквартирных домов продолжают стоять на трехзначных цифрах за квадратный метр. В среднем стоимость «однушки» сегодня — 115—120 тысяч за квадрат. Минимальная стоимость — у «Мегатека», «Благовещенскстроя» и «САР»: в микрорайоне Тепличный можно взять жилье от 99 тысяч за квадратный метр.

— Дело в том, что предложений на первичном рынке недвижимости не очень много, а вот спрос довольно интенсивный. Да, тем, кто может взять только обычную ипотеку от 8 процентов, нет смысла покупать черновую квартиру и ждать завершения строительства еще пару лет: сегодня за эту же цену можно взять аналогичный вариант с ремонтом. Но для обладателей дальневосточной ипотеки ситуация иная: если при обычной ипотеке человек переплачивает банку несколько миллионов, то здесь сумма займа практически является рассрочкой. Поэтому люди готовы покупать жилье по такой цене. Как только спрос снизится — застройщикам придется пересматривать ценовую политику.

Большие надежды потенциальные новоселы возлагают на нового федерального застройщика, который зашел в область: группу компаний ПИК. Правда, пока неизвестно, будет ли организация продавать жилье по более низкой цене или подхватит сложившуюся тенденцию местных застройщиков.

Амурчане стали реже брать жилье в других регионах

В прошлом году на фоне резкого подъема цен в Благовещенске у амурчан вырос интерес к покупке недвижимости в других регионах.

— Отток был значительный, в основном на запад: Краснодарский край, Санкт-Петербург. Затем больше стали интересоваться Калининградом, — комментирует ведущий специалист компании «Амурнедвижимость» Алена Тиллоева. — Однако застройщики и собственники жилья в этих регионах тоже стали повышать ценник, причем более интенсивно, чем в Приамурье. Сегодня такие сделки единичны.

Кроме того, перестало пользоваться спросом жилье премиум-класса. «В прошлом году покупались квартиры и по 200 тысяч за квадрат, и выше. Сейчас, например, интереса к жилью ценой выше 15 миллионов рублей нет, даже если стоимость объективная и складывается за счет дорогого ремонта и выгодного местоположения», — отмечает Алена Тиллоева.

Инвестирование в черновые квартиры в Приамурье не популярно

На западе России зачастую черновые квартиры на начальном этапе стройки берут с целью инвестирования. В Благовещенске этот вариант вложения средств сейчас не пользуется большим спросом. «Дело в том, что ценник у застройщиков довольно высокий: жилье последние два года на этапе котлована уже стоило недешево. При этом те, кто идет именно на первичку, — практически всегда обладатели льготной ипотеки. Они не будут брать квартиру по праву переуступки у инвестора, так как в этом случае лишаются льготной процентной ставки. Их интересует только продажа от застройщика. А тем, кто покупает квартиру с помощью обычной ипотеки под 8—9 процентов, выгоднее купить жилье на вторичном рынке», — говорит ведущий специалист компании «Амурнедвижимость». Кроме того, многие инвесторы обожглись в 2015 году: тогда рынок очень сильно просел и часть людей, вместо того чтобы заработать, потеряли деньги.

Бесценная земля

Отдельная ниша на рынке недвижимости — земельные участки.

— Наибольшей популярностью пользуются варианты под индивидуальное жилищное строительство. Их стоимость от 70 тысяч рублей за сотку земли в Благовещенске, — рассказала генеральный директор юридической компании «Земля и право» Оксана Колова. — Сейчас для покупателей очень важно, чтобы участок был вне зон подтопления. Хотя еще несколько лет назад в первую очередь рассматривали варианты рядом с водоемами.

Повышает стоимость земли и возможность подключения к коммуникациям, а также строительство дорог в этом районе. «В последнее время выросла популярность участков вдоль улицы Раздольной, в районе 50 лет Октября — Конной, Чехова: здесь делают дорогу в сторону Лазурного берега и ФОКа», — говорит Оксана Колова.

Самые дорогие участки — с несколькими видами использования. Например: индивидуальное жилищное строительство, торговля и общепит. Но для возведения дома земля в центре города при кажущейся дороговизне может оказаться бесполезной. Ее рыночная стоимость в этом случае будет стремиться к нулю.

— У нас была ситуация: мужчине достался по наследству дом в центре города, в районе Амурской — Шевченко — Хмельницкого. Он собирался снести старую деревянную постройку и возвести себе коттедж. Однако в ходе проверки земли, что мы всегда делаем в обязательном порядке, выяснилось, что это историческая часть города и построить здесь ничего нельзя, как и снести дом. И даже реставрация будет незаконной.

Возрастная категория материалов: 18+