Как дорогая ипотека изменила рынок недвижимости Благовещенска

Фото: архив АП

Эволюция жилищных займов

Насколько серьезно доступная ипотека влияет на рынок жилья в Приамурье, все участники рынка смогли оценить за последние месяцы. Дело в том, что еще год назад в Благовещенске порядка 80 процентов сделок с недвижимостью проходили с привлечением жилищных кредитов — ипотека прочно вошла в жизнь амурчан. А ведь 20 лет назад такие займы были довольно дорогими и выдавали их далеко не всем, вспоминают старожилы рынка.

— Взять кредит на квартиру еще в начале двухтысячных было реально, но это был тот еще квест, — рассказывает опытный риелтор из Благовещенска Сергей Степанов. — Во-первых, нужно было собрать стопку справок. Причем единых требований не было, у каждого банка свой список документов. Во-вторых, логику, по которой банки оценивали платежеспособность потенциального заемщика, мы не всегда понимали. Ну и проценты были выше — тогда ставка под 15 процентов была удачей. Причем сейчас все банки прописывают аннуитетные платежи. То есть человек платит одну и ту же сумму весь срок кредита. А тогда платежи рассчитывались по дифференцированной схеме: каждый месяц сумма платежа становилась меньше. Поэтому первые годы заемщикам было очень тяжело.

Однако ипотечная система развивалась, становилась более удобной и доступной. Теперь для подачи заявки на ипотеку достаточно нажать несколько кнопок в приложении смартфона. Если у тебя белая зарплата, которая приходит на карту определенного банка, он сам оценит размер доходов, учтет всех членов семьи. Рассчитает, сколько денег может тебе занять и на каких условиях. И пришлет сообщение со своими предложениями.

Расцвет ипотеки пришелся на последние пять лет — с 2019 года в России начали появляться льготные жилищные программы для молодых семей, дальневосточников, сельских жителей, представителей IT-сферы. Одновременно развивалась законодательная база — покупать новостройки благодаря 2014 ФЗ и эскроу-счетам стало безопасно: застройщики больше не могли потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом.

И даже пандемия сыграла свою роль в развитии жилищного рынка: не имея возможности тратить деньги на путешествия, столкнувшись с «удаленкой», люди более активно начинали решать жилищные вопросы. Этому способствовали и низкие процентные ставки не только по льготным программам, но и по ипотеке для вторичного рынка (так называемая рыночная ипотека).

В 2020–2021 году ключевая ставка Банка России (именно от нее отталкиваются коммерческие банки, когда рассчитывают ставки по всем кредитам) колебалась в пределах 4,25–8,5 процента. Ставки по рыночной ипотеке не превышали, как правило, 9–12 процентов. Амурчане активно покупали жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.

Нереальная ипотека

— Спрос начал серьезно падать в прошлом году. Вообще первый резкий перерыв в покупательской активности был в феврале 2022 года. Тогда банки поставили на «стоп» многие ипотечные сделки, были опасения, что ключевая ставка взлетит, возможно, прекратится финансирование льготных жилищных программ. Но этого не произошло, — рассказывает руководитель амурского агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Спрос восстановился, хоть и не в таком объеме. Первичка уже тогда превалировала над вторичкой по количеству сделок — даже с учетом роста цен на жилье покупать квартиры в новых домах у застройщика было выгодно благодаря льготным программам.

Следующий «удар» нанесла рынку ключевая ставка — она начала расти осенью прошлого года. Если в августе 2023-го ставка составляла 8,5 процента, то к декабрю поднялась вдвое — до 16. Соответственно, росли и ставки по ипотекам, делая этот вид кредитов всё более дорогим. Льготные программы тоже претерпевали изменения — ужесточались условия, понемногу росли ставки, размеры первоначальных взносов. Последним гвоздем в крышку гроба доступной ипотеки стало повышение ключевой ставки до 18 процентов 29 июля этого года. Банки после этого подняли ставки по жилищным кредитам до 22 процентов в среднем.

А теперь простая математика: допустим, вы хотите купить квартиру и вам не хватает пяти миллионов (за эти деньги можно взять «однушку» в старом доме или студию — в новом). Условия — кредит под 22 процента на 30 лет. В этом случае вы должны будете отдавать банку каждый месяц больше 91 тысячи рублей. При этом в счет основного долга в первый год будет идти не больше 200 рублей в месяц. И в итоге переплата банку составит 28 миллионов рублей.

Обладатели налички

Неудивительно, что с такими условиями рыночная ипотека потеряла популярность. Соответственно, и покупателей на вторичке практически не осталось. Напомним: пока ставки по жилищным программам были демократичными, 80 процентов покупателей использовали кредиты для покупки жилья. Теперь же на рынке по большому счету жилье берут те, у кого есть наличные.

— Средний класс — амурчане со стабильным, пусть и не очень высоким доходом, со вторички практически ушел, — рассказывает Валентина Кулага. — Сейчас это либо люди, которым нужно где-то жить, но денег нет совсем, и они покупают самое дешевое жилье на рынке — комнаты в общежитиях, квартиры в старых домах в отдаленных районах и с «убитым» ремонтом», либо, наоборот, те, кто присматривает коттеджи от 20 миллионов и платит наличкой.

Еще одна категория — обладатели жилищных сертификатов, это переселенцы и участники боевых действий. Также переводить в недвижимость начали свои деньги люди, у которых закончились сроки по депозитам. Однако таких покупателей на рынке единицы.

Нужно отметить, что ипотеку даже под 22 процента берут, хотя и редко. И суммы тут обычно не превышают миллиона рублей. Как правило, это люди, которые улучшают свои жилищные условия: например, у них есть однокомнатная квартира, родился ребенок, и они хотят купить «двушку». Они продают старую квартиру, добирают ипотекой «хвостик» стоимости и берут жилье с большей жилплощадью.

Эти заемщики планируют выплатить ипотеку в ближайшие месяцы — например, у них есть имущество, которое они планируют продать. Или быстро закрыть долг позволяет размер доходов. Есть еще категория заемщиков, которые рассчитывают, что ключевая ставка вскоре упадет, и они смогут рефинансировать ипотеку. Но это уже довольно рискованный шаг, и решаются на него также очень немногие.

«Продать квартиру по прошлогодней цене не получится»

— Я не скажу, что рынок вторичной недвижимости в полной стагнации, но сделок на нем ощутимо меньше, — говорит руководитель агентства недвижимости «Сделка» Евгений Лотц. — При этом не все продавцы принимают новую реальность. Ждать, что удастся реализовать жилье по цене, которая была год назад, сегодня не стоит. Некоторые не хотят понимать, что сегодня на рынке черновая квартира стоит дешевле, чем такая же с ремонтом из-за льготных ипотек на первичке, и держат цену. Ну а те, кто действительно настроен продать квартиру, вынуждены опускать цены.

В целом вторичный рынок в Благовещенке можно разделить на две части. Первая — это квартиры в домах, построенных до 2000 года. Панельные пятиэтажки, кирпичные дома с газом и без горячей воды — такое жилье отличает небольшая квадратура. Например, однокомнатные квартиры в основном площадью около 30 «квадратов», «двушки» — 40–50.

— В таких домах стоимость квадратного метра варьируется от 100 до 170 тысяч за квадрат. Средней ценник — 120–130 тысяч. Дешевле всего будут квартиры в старых домах без ремонта, в отдаленных районах, — отмечает Евгений Лотц. — Например, можно найти «однушку» в 30–40-летнем доме за 4,5–5 миллионов. Двухкомнатную — за 5,5–6,5. Все зависит от района, конкретного дома и состояния квартиры.

В домах, которые построили за последние 10–15 лет, ценник существенно выше. Чаще всего это современные девятиэтажки с благоустроенной придомовой территорией, парковкой, лифтами, более комфортными планировками. Площадь однокомнатных квартир тут, как правило, 35–45 «квадратов», двухкомнатных — 60–70. Соответственно, такие «однушки» в среднем стоят от 6,5 миллиона, «двушки» — от восьми миллионов рублей.

«Продать жилье на вторичном рынке сегодня можно, но нужно понимать, что покупателей очень мало и конкуренция высокая — скорее всего, придется снижать цену, — подводит итог руководитель агентства недвижимости «Твои стены». — Ждать изменения ситуации можно только после того, как упадет ключевая ставка и рыночная ипотека станет доступной».

Первичка держит цену

Почему не дешевеют черновые квартиры в новостройках

Фото: Алексей Сухушин

Недоступнее для амурчан становится не только рыночная ипотека, но и льготные жилищные программы. Этим летом закончила работать самая массовая «ипотека с господдержкой». Она давала право любому человеку взять жилье в кредит по льготной ставке, если он покупал квартиру на первичном рынке. За последний год поднялись первоначальные взносы по ДВ- и семейной ипотеке. Последняя, кстати, с июля этого года тоже претерпела серьезные изменения и теперь в большинстве случаев доступна только для семей с дошколенком. Казалось бы, в этих условиях застройщики должны снижать ценник за «квадрат». Однако стоимость чернового жилья продолжает расти.

ДВ-ипотека вытягивает рынок

На первичном рынке продажи идут более активно, чем на вторичке. В основном благодаря дальневосточной ипотеке. И все же спад спроса участники рынка фиксируют и здесь. Во-первых, покупателей просто стало меньше: за последние годы те, кто мог воспользоваться льготной ипотекой, ее уже взяли. При этом с декабря прошлого года любую льготную ипотеку можно оформить только один раз. А без льготных кредитов покупать жилье на первичном рынке бессмысленно: на вторичном рынке за ту же цену можно приобрести аналогичную квартиру уже с ремонтом и мебелью.

— Есть категория, на которую недавно распространили ДВ-ипотеку — это участники СВО и члены их семей. С одной стороны, зарплаты у военных, как известно, хорошие, то есть позволить себе оплачивать ежемесячные платежи они могут, — рассказывает Валентина Кулага. — Но некоторые банки вообще не работают с этой категорией заемщиков. Другие требуют собирать большое количество справок. Кроме того, банки начинают выставлять дополнительные условия. Например, чтобы получить 9 миллионов под 2 процента, площадь квартиры должна быть не меньше 60 «квадратов», согласно федеральному постановлению. А один банк у нас выдает такую сумму, только если площадь квартиры не меньше 63 «квадратов», другой — не меньше 64 «квадратов». В итоге сделки срываются.

Стоп-факторы

Есть и другие факторы, которые снижают спрос. Некоторые банки начали поднимать минимальный первоначальный взнос с 20 до 30 процентов. Еще одна кредитная организация требует предоставить не меньше 50 процентов.

— Отдельная история — отказы банков в выдаче ипотеки. Их стало намного больше, причем понять логику банков сегодня очень сложно. У человека может быть отличная кредитная история, хорошая платежеспособность, но в льготной ипотеке ему отказывают, — отмечает руководитель агентства «Твои стены». — Кстати, сегодня тем, кто хочет воспользоваться льготными займами, нужно быть очень внимательным ко всем своим денежным обязательствам. Вовремя платить налоги и кредиты, отслеживать исполнительные производства. Просрочки для банков — красный флаг.

Кроме того, теперь банки жёстче проверяют доходы потенциальных заемщиков. Если раньше человек мог не иметь официального дохода и просто «рисовал» справку по форме банка от работодателя с фиктивной зарплатой и ставил печать компании, то теперь кредитные организации запрашивают отчисления в ПФР и таким образом выясняют официальный доход. Нет белой зарплаты — не будет и ипотеки, в том числе льготной.

— Но получить первоначальное одобрение по ипотеке — полдела. Важно суметь выйти на сделку на тех же условиях. Нередко бывает, что человеку одобряют, например, 6 миллионов. Мы подгружаем документы на квартиру. Банк проверяет и заявляет, что заемщику необходимо увеличить первоначальный взнос, то есть кредит будет не 6, а 5 миллионов. Найти такую сумму очень непросто, и люди опять же уходят ни с чем, — вспоминает Валентина Кулага.

Зависимость первички от ипотеки

Фото: Алексей Сухушин

При этом нужно понимать, что 99 процентов покупателей на первичном рынке жилья — это обладатели ипотеки. То есть как только льготные программы закончатся — закончится и спрос на первичке по тем ценам, что держится сейчас. Однако пока застройщики не только не снижают стоимость «квадрата», но и продолжают ее поднимать.

— Еще месяц назад в микрорайоне в Благовещенске можно было взять гостиницу по 160 тысяч за «квадрат». В августе ценник подняли, теперь по городу меньше 180 тысяч за квадратный метр гостинки на первичке не стоят, — объясняет риелтор Сергей Степанов. — «Однушки» в среднем идут по 170 за квадратный метр, «двушки» — 145–155 тысяч за «квадрат».

При этом стоимость жилья может доходить до 350 тысяч за квадратный метр.

— Много зависит от местоположения дома и самой квартиры в доме. Жилье на верхних этажах, особенно если это первая линия у Амура и вид на Китай, может стоить в полтора раза дороже, чем квартира в том же доме на нижних этажах с окнами во двор, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Мой дом» Евгений Дельнов. — Практически все застройщики сегодня делают уже предчистовую отделку, а некоторые в ответ на спрос начинают продавать квартиры с экономремонтом. Студии на первичном рынке в среднем стоят от пяти миллионов рублей, однокомнатные — от шести с половиной миллионов. «Двушки» — от девяти миллионов, «трешки» — от 10 до 14.

Самые дорогие ЖК в Благовещенске сегодня — «Амур Сити» и «Жемчужина Амура». В топе бюджетных держатся дома ПИК.

«Ждать, что застройщики опустят ценник, наивно. Вспомните экономический кризис в 2014 году — тогда тоже надеялись, что стоимость пойдет вниз. За последние несколько лет инфляция раскрутилась очень сильно, себестоимость строительства выросла минимум в два раза. Плюс кадровый голод никуда на самом деле не ушел, просто стал не таким острым. Часть материалов и оборудования приходится из-за санкций везти дорого и очень долго. При этом компании накопили, скажем так, достаточный запас прочности, чтобы пережить спад покупательской активности, — рассказал еще один риелтор Благовещенска, попросивший не указывать его имени. — Самое большее, на что можно рассчитывать, — это локальные скидки — акции, какие-то индивидуальные предложения. Так что не бойтесь спрашивать о скидках у застройщика при покупке квартиры. Но в долгой перспективе ценник на жилье, в том числе и на вторичку, всё равно продолжит расти».

Сельская ипотека может стать недоступнее для благовещенцев

Фото: Алексей Сухушин

Тем, кто не подходил по условиям ДВ- и семейной ипотеки, могли взять дом по сельской жилищной программе. Лимиты, которые выдавали банкам, здесь небольшие, однако часть людей пользовались этой возможностью.

— Недавно Минсельхоз предложил исключить возможность получить льготную ипотеку под 3 % в населенных пунктах, расположенных в радиусе 50 км от административного центра. В нашем случае от Благовещенска. А именно здесь чаще всего и берут дома обладатели сельских ипотек, — отмечает Валентина Кулага. — Изменения пока еще не приняты, но, если вы всё еще думаете, брать или не брать сельскую ипотеку, лучше ее брать сейчас, потому что после этой новости интерес к программе увеличился и лимитов на всех может элементарно не хватить.

Возрастная категория материалов: 18+